나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2ㆍ5호선 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건물 내 제2층 제206호로서,
외벽 : 인조석 및 청고벽돌 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 이나 현황 "주거용" 으로 탐문조사됨.

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 초록마을로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 이나 현황 "주거용" 으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건이 소재한 건물은 집합건축물대장(표제부, 갑)상 주택과-29257(2017.05.30.)호에 의거 위반건축물 표기[601ㆍ602ㆍ603ㆍ604호, 조립식패널, 주거, 무단증축]로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제206호에 소재한 부동산 강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경146346 (1)이며, 감정평가액은 193,000,000원입니다. 용도는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 토지 면적은 14.97㎡(약 4.53평)이며, 건물 면적은 26.85㎡(약 8.12평)로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(3,046,000,000원)입니다.

그 외 등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김춘심 (2016.02.25)

* 소유권이전: 박혜진 (2018.04.30, 매매)

* 주택임차권: 황 (168,000,000원, 전입 2018.05.01, 확정 2018.04.17) - 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (168,000,000원, 2024.12.11) - 본 경매개시

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.01

* 확정일자: 2018.04.17

* 배당신고일자: 2021.04.08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건에 따라 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미상으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 지하철 까치산역 인근 지역으로 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 본 건 소재 건물이 위치한 지역은 소규모 상가로서, 해당 물건 자체만으로 특정 상권의 중심지라고 보기는 어렵습니다. 그러나 인근 주거 밀집 지역의 배후 수요를 일부 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울신정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 공공시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 주차 시설이 갖추어져 있으며, 개별난방 및 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본 건이 소재한 건물은 집합건축물대장상 위반건축물(조립식패널, 주거, 무단증축)로 표기되어 있습니다(601, 602, 603, 604호). 이는 추후 이행강제금 부과, 시정명령 또는 철거 등 법적 제재의 대상이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 조사되었습니다. 이로 인해 추후 용도 변경에 따른 제약이나 행정상의 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기: 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 낮다고 볼 수 있으나, 관련 계약 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이 경우 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 역세권에 근접한 편리한 교통 환경을 갖춘 다세대주택 내 제206호입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 위반건축물 등재라는 명확한 리스크 요소를 보유하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사가 채권자로, HUG 관련 특별 매각 조건이 적용되는 점을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권에 위치합니다.

* 주거 수요: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어, 현황과 같이 주거용으로 사용 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 시세 차익 가능성: 해당 지역의 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 193,000,000원입니다.

임차인 황 의 보증금 168,000,000원은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 고려하지 않습니다.

본 물건은 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치와 같은 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 요인들은 향후 발생할 수 있는 추가 비용이나 법적 문제의 가능성을 높입니다.

따라서, 위 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 향후 발생 가능한 수리비 및 이행강제금 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가의 70%~80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 135,100,000원 ~ 154,400,000원 (감정가 193,000,000원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.