나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제206호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제206호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경146346 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로 157-10, 제2층 제206호 (화곡동, 씨티하우스) | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 154,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경146346 (1)입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제206호입니다.

공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 이용되고 있으며, 매각은 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매입니다.

최초 감정가는 193,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 지분 면적은 14.97㎡ (약 4.53평)입니다.

건물 전용 면적은 26.85㎡ (약 8.12평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제206호로서, 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 생활정보 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이한 편입니다.

본건 북동측으로 초록마을로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 생활정보 및 편의 시설

개별난방시설로서 도시가스 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

급배수 설비 및 기본적인 위생 설비가 완비되어 있으며, 주차장 설비와 승강기가 있어 편리합니다.

3. 물건 현황 및 권리 분석

3.1. 공부와 현황의 차이 (용도 위반)

본건은 공부상으로는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 실제 현황은 "주거용"으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

이는 향후 관할 관청으로부터 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 행정 제재를 받을 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

3.2. 경매 구분 및 권리 관계

경매 구분은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매입니다.

본건 정보만으로는 말소기준권리 등 상세한 권리 분석은 불가하며, 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 행정적 리스크 (이행강제금)

근린생활시설을 주거용으로 사용함으로써 발생하는 이행강제금 부과 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

낙찰자가 이를 주거 목적으로 계속 사용할 경우, 연 단위로 부과되는 이행강제금 액수를 사전에 확인하고 투자 수익률에 반영해야 합니다.

4.2. 건물 전체 위반 건축물 등재

본건이 소재한 씨티하우스 건물은 집합건축물대장상 601호 외 3개 호실(6층)에 무단증축(주거용)으로 인한 '위반 건축물' 표기가 등재되어 있습니다.

본건(206호) 자체의 위반은 아니나, 건물 전체의 관리 상태 및 향후 매매, 대출 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)가 존재하며, 과밀억제권역에 해당합니다.

4.4. 혐오시설

제시된 정보 내에서는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 지하철 역세권 인근의 소형 주거 시설로서 실수요 및 임대 수요가 높은 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 '근린생활시설의 주거용 사용(용도 위반)'과 '건물 전체의 위반 건축물 리스크'라는 두 가지 중대한 약점을 안고 있습니다.

투자 전에는 이행강제금 규모 및 리스크 회피 방안을 철저히 검토해야 하며, 이를 고려하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

A. 역세권 소형 주거 대체재: 까치산역 접근성이 양호하여 1인 가구 또는 소형 주거를 찾는 임대 수요를 흡수하기 용이합니다.

B. 저렴한 투자금 진입: 감정가 1억 9천만 원대로 서울 내 소형 부동산에 비교적 낮은 금액으로 진입할 수 있는 기회입니다.

C. 주거 편의 시설 완비: 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방 등 주거에 필수적인 설비를 갖추고 있어 실사용 만족도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계