나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149895 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제9층 제906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "대동초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써,
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,7호선(대림역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물 내 제9층 제906호로써
(사용승인일 : 2013.06.28)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 - 방, 욕실, 현관 등(원룸형))으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, 주차장, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지대비 등고 평탄한 가장형 토지로써, 도시형생활주택 및
판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m, 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역
경제과문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입,
전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>,교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해
발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의)<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제9층 제906호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149895 (1)

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보

- 건물명: 대림동 쌍용 플래티넘-S

- 용도: 도시형생활주택

- 사용승인일: 2013년 06월 28일

- 층수: 9층 (총 12층)

- 전용면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

- 건물지분: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 토지 정보

- 면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

- 토지이용: 도시형생활주택 및 판매시설 건부지

- 토지지분: 5.4598㎡ (약 1.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 본 건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "대동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

- 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

- 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

- 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선(대림역)이 소재합니다.

- 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 도로상태

- 본 건 서측으로 노폭 약 10m, 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역

- 교육환경보호구역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

* 주변 시설

- "대동초등학교"가 인근에 위치해 있으며, 대림역 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

- 현재까지 조사된 바로는 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

- 압류 (영등포구, 2024-02-26)

* 주요 권리내역

- 소유권 이전: 박승준 (2022-04-15)

- 주택임차권: 박정민 (2022-02-22, 120,000,000원) - 등기부상 말소 예정

- 압류: 영등포구 (2024-02-26), 금천구 (2025-01-21)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-12-19, 120,000,000원)

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-25

- 확정일자: 2022-02-22

- 배당신고일자: 2024-03-11

- 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

- 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 총 인수 보증금

- 0원 (제공된 정보 및 '대항력 없음' 조건 기준)

* 물건명세서 특이사항

- 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

- '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 있으나, '임차인 현황'에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 법원 공고 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 특성

- 본 건은 2013년 6월에 사용승인된 '대림동 쌍용 플래티넘-S' 내 도시형생활주택으로, 총 12층 건물 중 9층에 위치합니다.

- 전용면적 18.24㎡(약 5.52평)의 소형 주거 공간입니다.

* 주변 시세 분석

- 제공된 최근 매매 정보(2026년 3월) 분석 결과, 본 건과 인접한 지역 내 다양한 유형의 주택 거래 사례가 있습니다.

- 다솜빌 (2023년 건축, 58.12㎡): 57,800만원 (약 99.45만원/㎡)

- 대림하나아트빌103동 (2000년 건축, 56.89㎡): 29,500만원 (약 51.85만원/㎡)

- 영우빌라 (2002년 건축, 76.16㎡): 35,000만원 (약 45.96만원/㎡)

- 본 건의 감정가는 108,000,000원으로, 면적(18.24㎡) 대비 평당 약 592만원/㎡에 해당합니다.

- 상기 비교 사례들의 평당 단가(약 45.96만원/㎡ ~ 99.45만원/㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

- 이는 건물의 연식(2013년) 대비, 또는 해당 지역 내 소형 평수 주택의 희소성 등이 반영되었을 가능성이 있으나, 시세와의 괴리가 커 주의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설

- 단지 내 지하주차장, 승강기 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

- 주변에 대동초등학교가 위치해 있으며, 대림역 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부

- 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

- 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인팅 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 복잡성

- '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

- 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 등의 조건은 복합적인 권리관계를 시사합니다.

- 등기부상 '주택임차권'이 말소 예정으로 되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법원 공고 확인이 필수적입니다. 만약 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 경우, 투자 수익성에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가

- 주변 실거래가 평균 대비 본 건의 감정가가 과도하게 높게 책정되어 있습니다.

- 시세에 비해 높은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익이나 임대 수익 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

- 재매각 가능성도 고려해야 할 부분입니다.

* 소형 면적 및 건축 연식

- 전용면적 18.24㎡는 1인 가구 수요에 국한될 수 있어, 향후 매매 또는 임대 시 잠재 고객층이 제한적일 수 있습니다.

- 2013년 건축 연식으로 인해 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 7호선 대림역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적을 갖추고 있습니다.

하지만 가장 큰 투자 리스크는 임차인 관련 권리관계의 불확실성입니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 언급과 HUG 관련 복합적인 조건으로 인해, 낙찰 후 예상치 못한 임차보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다. 이러한 불확실성과 높은 감정가를 충분히 인지하고, 추가적인 권리관계 확인 및 시세 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지

- 지하철 2, 7호선 대림역 이용이 편리한 더블 역세권에 위치합니다.

* 소형 평수

- 18.24㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 대비 적정 연식

- 2013년 건축된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하여 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 본 건의 예상 입찰가를 정확하게 산정하기 어렵습니다. 이는 크게 두 가지 이유 때문입니다.

첫째, 임차인 관련 권리관계의 복잡성과 불확실성이 매우 높습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 언급과 HUG 관련 조건 변경, 그리고 복합적인 매각 조건 등은 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없게 합니다. 만약 120,000,000원의 임차보증금을 인수해야 한다면, 총 취득 비용이 크게 증가하므로 입찰가는 현재의 감정가와는 비교할 수 없이 낮아져야 합니다.

둘째, 주변 시세와 감정가의 괴리가 매우 큽니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 계산한 평당 단가(최고 약 99.45만원/㎡)를 적용하면 18.24㎡의 가치는 약 18,140,000원에 불과합니다. 이는 108,000,000원의 감정가와 상당한 차이를 보이며, 감정가의 적정성에 의문을 제기하게 합니다.

따라서, 다음을 전제로 하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우:

* 시세 반영: 주변 시세(약 1814만원)를 고려하면 입찰가 형성이 매우 어렵습니다.

* 감정가 기준: 감정가(108,000,000원)의 70~80% 수준인 약 75,600,000원에서 86,400,000원을 고려해볼 수 있으나, 이는 주변 시세와 괴리가 크므로 신중한 판단이 필요합니다.

* 추천 입찰가 범위: 현재 제공된 정보만으로는 명확한 범위 설정이 어렵습니다. 임차인 리스크 미인수 및 시세 조사를 철저히 한 후, 법원 공고의 '특별매각조건' 및 '물건명세서'를 반드시 재확인하여 임차보증금 인수 여부를 최종 확인해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 전혀 없다면, 시세 대비 감정가의 높은 점을 감안하여 감정가의 70% 이하 수준을 고려하되, 최대한 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 임차보증금 인수 부담이 있다고 가정할 경우:

* 낙찰가 + 120,000,000원(인수 보증금)이 총 취득 비용이 됩니다. 이 총 비용이 시세(약 1814만원)를 훨씬 초과하므로, 사실상 본 물건에 대한 투자는 매우 신중해야 합니다.

결론적으로, 예상 입찰가를 제시하기에 정보가 부족하며, 특히 임차인 관련 불확실성과 시세 대비 높은 감정가가 큰 걸림돌입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.