나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513327 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 972-4 주안아파트 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동소재 "인천가정법원" 북측으로 약50미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층건내의 9층 905호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석붙임마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(외국인 등에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513327 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 972-4 주안아파트 9층905호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 주안로174번길 23)

* 용도: 아파트 (등기부 및 건축물대장상 공동주택, 현황 오피스텔 이용)

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 10.75㎡ (약 3.25평)

* 건물면적: 53.99㎡ (약 16.33평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천가정법원" 북측 약 50미터 지점에 위치합니다. 주변으로는 동류형의 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역(2025.08.21)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을구 6번 순위 가압류 (주택도시보증공사, 1,444,102,244원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나 동시에 말소될 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 여기에는 소유권이전, 임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 본건은 HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라, 을구 1번 순위 주택임차권(김수진) 또한 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: I

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-31, 대항력: 없음

* 임차인: M

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-31, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 178,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-10, 대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 1,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자: 2024-11-04, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 상권: 본건은 인천가정법원 인근에 위치하며, 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다.

* 주변 시설: 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 특별히 확인되지 않았습니다. 법원, 상가, 업무시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 9층 905호이며, 외벽은 페인팅 및 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 법원 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 주거/업무 시설: 건축물대장상 공동주택 용도이나, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능합니다.

* 면적 정보: 전용면적은 53.99㎡ (약 16.33평) 입니다. 분양면적은 해당 호실에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았으나, 건물 전체 연면적은 약 5,821.75㎡ (약 1,761평) 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 과거 HUG 보증 관련 이슈가 있었을 가능성을 시사합니다. 다만, 현재는 매각으로 인한 권리관계가 명확히 정리된 것으로 보입니다.

* 외국인 토지거래 허가구역: 본건 토지는 외국인에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 명의로 낙찰받을 경우, 허가 절차가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경513327 사건으로, 인천 미추홀구 주안동에 위치한 주안아파트 9층 905호입니다. 인천가정법원 인근에 위치하며, 일반상업지역에 속해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, HUG의 동의로 인해 임차권 또한 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 13층 중 9층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 외국인 토지거래 허가구역 지정 여부 및 과거 HUG 관련 이슈 사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리(임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 인천가정법원 인근에 위치하며, 일반상업지역으로 상업 및 업무 활동에 유리한 입지입니다.

* 편리한 교통 환경: 시내외 접근성이 좋은 교통망을 갖추고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용 정리: 과거 HUG 관련 사항이 정리되었음을 시사하여, 안정적인 거래가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인에게 지급해야 할 보증금 부담이 없습니다. 따라서 감정가 158,000,000원을 기준으로 시장 가격 및 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가를 기준으로 90% ~ 120% 수준에서 경합이 예상될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.