나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30774 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1293-2 청송아파트 101동 1층 110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 포남오거리 동측 인근에 위치한 청송아파트 101 동 1층 110호로서 부근은 고층아파트단지로 형성된 주택지대임.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 1층 일부로서 외벽:몰탈위페인팅마감 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:알루미늄샤시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측의 도로를 통해 본건 단지 내로 차량 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 기타용지(공동주택용지), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m) (국지도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 상대보호구역(한솔초등학교), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 강릉지원 2025타경30774 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 1293-2 청송아파트 101동 1층 110호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지 지분: 44.8838㎡ (약 13.58평)

건물 면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

건물 지분: 84.42㎡ (약 25.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 강OOO

1.2. 건물 및 토지 정보

구분건물 감정평가 요약:

* 위치 및 주위 환경: 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 포남오거리 동측 인근에 위치한 청송아파트 101동 1층 110호로, 부근은 고층 아파트 단지로 형성된 주택지대임.

* 교통 상황: 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려 시 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 내 1층 일부로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 마감 및 타일 붙임 등이며, 창호는 알루미늄 샤시 창호임.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 남측 도로를 통해 본건 단지 내로 차량 출입하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 기타 용지(공동주택용지), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역), 상대보호구역(한솔초등학교), 비행안전제6구역(전술)임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.3. 등기부 요약

* 소유권 변동:

* 1994-08-30: 공유자 전원의 지분 전부 이전 (윤정순)

* 2021-07-20: 소유권 이전 (이경화, 협의분할에 의한 상속)

* 말소 기준 권리:

* 을18 근저당: 강릉농업협동조합, 192,000,000원, 접수일 2023-05-03 (말소 기준 권리)

* 기타 권리 (모두 말소 예정):

* 갑3 압류: 강릉세무서장, 접수일 2024-03-05

* 갑5 가압류: 강원신용보증재단, 17,000,000원, 접수일 2024-07-22

* 갑7 가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 15,113,322원, 접수일 2024-12-12

* 갑8 가압류: 소상공인시장진흥공단, 8,333,380원, 접수일 2025-01-14

* 갑9 가압류: 강릉시산림조합, 28,830,554원, 접수일 2025-01-14

* 갑10 가압류: 강릉농업협동조합, 10,675,580원, 접수일 2025-10-01

* 갑11 임의경매: 강릉농업협동조합, 175,007,867원, 접수일 2025-10-20 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부 채권 총액: 271,952,836원

1.4. 아파트 정보

* 아파트명: 청송아파트

* 주소: 강원특별자치도 강릉시 포남동 1293-2

* 사용승인일: 1994년 6월 30일

* 동수: 3동

* 세대수: 540세대

* 전용 면적: 45,586.8㎡

* 총 면적: 57,110.4㎡

* 최고층: 15층

* 최저층: 1층

* 주차 대수 합계: 391대 (지상 3대, 지하 18대)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소

* 전기차 충전기: 지상 1대, 지하 10대

1.5. 물건 명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 9월 7일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시적으로 언급된 권리 없음)

* 비고: (명시된 내용 없음)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 위치하며, 포남오거리 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 고층 아파트 단지가 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반적인 대중교통 사정은 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다. 남측 도로를 통해 단지 내로 차량 진출입이 가능합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 교통편이 우수하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 공동주택용지로 이용 중에 있습니다. 또한, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(한솔초등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 강릉농업협동조합의 근저당(2023-05-03)을 말소 기준 권리로 하여 진행되는 임의 경매 사건입니다. 등기부상 확인된 모든 근저당, 압류, 가압류 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않으므로, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

포남오거리 인근에 위치하여 생활 편의 시설 접근이 용이한 주거 지역입니다. 주변에는 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

청송아파트 주변은 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내에는 난방, 위생, 승강기, 옥내 소화전 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 주차 공간은 총 391대가 가능하여 입주민들의 편의를 지원합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 한솔초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

단지 주변에 다양한 상업 시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트의 사용 승인일은 1994년 6월 30일로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 미확인

임대 관계가 미상으로, 명확한 임차인 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 신고되었으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 비행안전구역

토지 이용 계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당되어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등과 관련하여 관련 법규 적용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 아파트입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계가 명확한 편입니다. 그러나 1994년 준공으로 인한 건물 노후도와 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성과 함께 명도 및 건물 관리에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 강릉시 포남동의 아파트 밀집 지역으로 주거 안정성이 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 216,000,000원

* 최근 실거래가 (1층, 84.42㎡ 기준): 2026년 5월 12일, 200,000,000원

* 최근 실거래가 (고층, 84.42㎡ 기준): 2026년 7월 14일 및 23일, 235,000,000원 ~ 252,500,000원

본 건은 1층에 위치하며, 최근 동일 면적 및 층수의 거래 사례는 200,000,000원입니다. 감정가(216,000,000원)와 최근 1층 실거래가를 종합적으로 고려하고, 1층이라는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.