나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13488 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 444-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 중흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 서측으로 지하철 7호선 중화역이, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중화동 444-4 : 도시지역, 2종일반주거지역, 2종일반주거(7층이하), 지구단위계획구역(신내택지완료), 가축 사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(관할 교육청에확이요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+ 건축+옥탑등), 육국수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀 억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(허가대상용도:아파트 지정기간:2025.10.20~2026.12.31). 중화동 11-60 : 도시지역, 2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(관할교육청에확이요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육국수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사 기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2 025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8 .26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상용도:아파트 지정기간:2025.10.20~20 26.12.31

제시목록 외의 물건

지적개황도 참고

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙으로 외벽 : 벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지,타일 등 창호 : P.V.C 및 알루미늄 샷시 창호 등. 바닥 : 비닐장판 등.

이용상태

1층 : 주택(방3, 주방, 거실, 화장실 등) 지층 : 주택 및 기타용도 2개호이나 오랫동안 사용하지 않은것으로 보여짐.<사진 참조>

설비내역

위생설비, 난방설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

<후첨 지적도 및 내부구조도 참조 >

공부와의 차이

본건 건물 소재지가 귀 제시목록 상 중화동 11-117이나 택지개발로 중화동 444-4로 변경되었 고, 지하층 공부 상 면적이 43.17㎡이나 현황 약72㎡이므로 사정 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13488 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 444-4 (중화동 11-60 포함)

용도: 단독주택

감정가: 925,739,240원

토지면적: 142.40㎡ (약 43.08평)

건물면적: 115.63㎡ (약 34.98평) (제시외 건물 9.93㎡ 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 서울특별시 중랑구 중화동 중흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함 [cite:TEST_INDEX_0].

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 서측으로 지하철 7호선 중화역이 소재하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함 [cite:TEST_INDEX_0].

3. 권리분석

등기부채권 총액 (토지): 431,900,000원

등기부채권 총액 (건물): 31,900,000원

말소기준권리: 을1 근저당 (중소기업은행, 2000-08-04 접수, 19,000,000원)

권리분석: 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 갑6 가압류(지연화, 400,000,000원) 및 갑7 강제경매(지연화, 268,334,240원)는 말소기준권리보다 후순위임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이며, 임대관계는 미상임.

기타 권리사항: 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에게 해당될 수 있음 (지정 기간: 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31).

4. 상권분석

본 물건이 위치한 중화동은 지하철 7호선 중화역을 중심으로 역세권이 형성되어 있으며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 혼재된 지역임 [cite:TEST_INDEX_2, TEST_INDEX_3]. 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함 [cite:TEST_INDEX_2]. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 편의 시설이 주를 이룸.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 중화역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함 [cite:TEST_INDEX_2, TEST_INDEX_3].

교육: 중흥초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편임 [cite:TEST_INDEX_2].

편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. 중랑천이 인근에 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋으며, 서울장미축제 등 지역 축제를 가까이서 즐길 수 있음 [cite:TEST_INDEX_2].

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 2종일반주거지역, 2종일반주거(7층 이하) 제한, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

건축물대장과의 차이: 지하층 공부상 면적(43.17㎡) 대비 현황 면적(약 72㎡)이 넓어 사정 평가되었으며, 이는 향후 현황 조사 시 중요하게 고려될 수 있음.

제시외 건물: 9.93㎡의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 명도 및 관리 문제가 발생할 수 있음.

임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 추가적인 시간 또는 비용이 발생할 가능성이 있음 (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인으로 추정).

혐오시설: 조사 결과, 본 물건지 주변에 명확히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 주변 환경 변화 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 단독주택으로, 중화역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 건축물대장과의 현황 차이 등은 확인이 필요한 부분임. 다양한 토지이용계획상의 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

서울 내 역세권 단독주택지로, 장기적으로는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

주변 지역 개발 계획(예: 모아타운 등)과의 연계성을 고려할 때, 지역 가치 상승 가능성이 있음 [cite:TEST_INDEX_5].

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 가치 산정 방식에 차이가 있으나, 중화동 일대의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

최근 다세대 주택 매매 정보 (2026년 7월 기준):

- 전용 30.05㎡, 23,000만원 (평당 약 765만원/㎡)

- 전용 65.01㎡, 37,500만원 (평당 약 577만원/㎡)

- 전용 27.55㎡, 27,500만원 (평당 약 998만원/㎡)

이 정보들은 다세대 주택의 전용면적 기준이며, 본건 단독주택의 토지 가치 및 건물 가치를 직접적으로 반영하기는 어려움.

감정가: 925,739,240원 (약 9.26억원)

보수적 접근:

감정가는 현재 시세를 반영하는 중요한 지표이므로, 이를 기준으로 하되 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

본 건은 단독주택으로, 토지 가치가 중요하게 평가됨. 중랑구 중화동 2종일반주거지역의 토지 시세를 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준일 가능성이 있음.

제시외 건물, 지하층 현황 차이 등은 추후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 입찰가에 반영할 필요가 있음.

예상 입찰가 산정:

감정가 (9.26억원)를 기준으로 70%~90% 수준을 고려하여 잠정적인 입찰 범위를 설정합니다.

- 감정가의 80% 수준: 약 7.4억원 ~ 8억원

- 감정가의 75% 수준: 약 6.9억원 ~ 7.5억원

- 감정가의 70% 수준: 약 6.5억원 ~ 7억원

현장 답사, 임대차 관계 확인, 주변 실거래가 추가 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

종합적으로 보수적인 접근을 할 경우, 7억원 ~ 8.5억원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다. 반드시 현장 답사 및 추가적인 법률, 세무, 권리 분석을 수행한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.