나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52097 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 "공덕역(5,6호선,공항철도,경의중앙선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무용시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역 으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 9층 905호로서, 외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅마감 등. 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 탐문되었음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 7필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 28M 내외, 남서측 및 남등측으로 노폭 약 3M내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역(2024-05-30),제2종일반주거지역(2024-05-30),대로3류(폭 25m~30m)(2003 -10-29)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높 이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건 축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용 도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14), 기호2,3:일반상업지역(2024-05-30),대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로,토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도 : 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14), 기호4:제2종일반주거지역(2024-05-30),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 기호5:제2종일반주거지역(2024-05-30),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31.), 기호6:일반상업지역(2024-05-30),대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시 설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로,토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-03-14), 기호7:일반상업지역(2024-05-30),제2종일반주거지역(2024-05-30),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법 >,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시 설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로,토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 ,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도 : 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48번지에 위치한 갑을명가시티2 오피스텔 9층 905호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52097 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 9층 905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 금 131,000,000원

* 토지면적: 3.02㎡ (약 0.91평)

* 토지 지분: 3.0239㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 건물 지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우리금융캐피탈 (등기부 요약 정보 기준)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 건축 연도: 2012년 건축 허가, 2016년 사용 승인 (추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동에 소재하며, 지하철 5, 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 지나는 공덕역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주변 환경: 공덕역을 중심으로 아파트, 오피스텔, 업무용 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 19층 건물 중 9층에 해당하며, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시로 이루어져 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건이 속한 토지는 인접지 대비 완경사를 이루는 7필지의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면: 본건 남동측으로는 노폭 약 28미터 내외의 도로, 남서측 및 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 다양한 용도지역 및 도시계획 규제 사항이 적용되고 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으니, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 등기부상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 권리 관계 개요: 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 하나캐피탈 주식회사의 가압류이며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 2017-01-05: 소유권이전(신탁등기말소)

* 2018-09-27: 소유권이전(매매, 금 141,000,000원)

* 2024-03-08: 하나캐피탈(가압류, 금 24,175,680원, 말소기준)

* 2024-03-25: 서울신용보증재단(가압류, 금 34,166,644원, 말소)

* 2024-11-06: 오케이에프앤아이대부(가압류, 금 103,544,759원, 말소)

* 2025-03-11: 국민건강보험공단(압류, 말소)

* 2025-10-22: 우리금융캐피탈(강제경매, 금 24,596,528원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 총 161,887,083원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로 권리상 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 여부 및 대항력 유지와 관련된 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공덕역이라는 핵심 교통 결절점에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 주요 상권 특성: 지하철 4개 노선이 교차하는 공덕역을 중심으로 오피스 빌딩, 대형 병원, 금융기관, 다수의 상업 시설이 밀집한 복합 상권입니다.

* 주변 시설: 인근에 롯데슈퍼, 이마트에브리데이 등 편의시설이 있으며, 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 높습니다. 검색 결과, 본 건물 주변으로 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 잠재적 혐오시설: 인근 지역을 조사한 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

공덕역 역세권의 장점을 바탕으로 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 교통 및 대중교통 접근성: 지하철 공덕역을 도보로 이용 가능하며, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설 이용: 주변의 다양한 상업 시설, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 쾌적성: 아파트, 오피스텔, 업무 시설이 조화롭게 분포되어 있어 주거 환경으로 비교적 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 경매 진행 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 박 의 존재는 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 수회 방문에도 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 집합건축물대장상 현황도로 참작하였으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재하고, 다수의 도시계획 규제가 적용되므로 향후 건축 또는 개발 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 업무지구 중 하나인 공덕역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 탁월한 교통 환경과 주변 상업 시설 이용 편의성을 갖춘 장점이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 고려해야 할 부분입니다. 면적은 작지만 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 실거주 또는 임대 목적의 투자 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권의 탁월한 입지: 공덕역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권입니다.

* 사통팔달 교통망: 4개 노선의 지하철 및 다양한 버스 노선을 통해 서울 전역 접근이 용이합니다.

* 직주근접 수요: 주변 다수의 업무지구 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 개인 사무실 용도로 활용 가능한 컴팩트한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(갑을명가시티2)의 16.76㎡ 면적 오피스텔은 2026년 5월 8일에 11,500만원, 2026년 6월 21일에는 12,500만원에 거래된 사례가 있습니다. (참고: 제공된 거래일자(2026년)는 현재 시점보다 미래입니다.)

* 최근 거래 사례의 평균 시세는 약 11,833만원으로 산정할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 13,100만원으로, 최근 실거래가 최고가(12,500만원)보다 다소 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 대비 최근 시세를 고려할 때, 13,100만원보다는 12,000만원~12,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요인입니다.

* 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 입찰 경쟁률 및 낙찰 사례를 종합적으로 고려하여, 12,000만원 ~ 12,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.