나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8958 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1709-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용 건부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일:2017.08.26) 외벽: 스타코 및 제주석타일마감 등 창호: 샤시창호마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1.은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8958 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1709-2

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택 (사용승인일: 2017.08.26)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOO (제주시 수산업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1. 토지지분은 지분매각.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 6882.00㎡ (약 2081.8평)

* 토지 지분 면적: 514.7736㎡ (약 155.7평)

* 건물 면적: 96.81㎡ (약 29.3평)

* 건물 지분 면적: 96.81㎡ (약 29.3평)

* 건물 제시외 면적: 22.50㎡ (약 6.8평) - 매각 포함

* 현황: 본건 토지 6882㎡ 위에 단독주택 8개동이 소재하는 타운하우스 부지로 이용 중임. 본 경매 물건은 토지 지분과 건물 1개동(제8동으로 추정, 약 96.81㎡)을 포함함.

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 473,918,760원

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각 (단, 토지는 지분 매각)

* 매각 조건: 일괄 매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 주택, 농경지, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 접근성: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역 등 다수 규제 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 총 채권액 (토지 등기부 기준): 4,390,958,626원

* 말소기준권리: 을구 10번 근저당 (제주시수산업협동조합, 2017.03.16 접수, 324,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기: 갑구 63번 임의경매 (제주시수산업협동조합, 2025.10.22 접수, 270,000,000원)

* 주요 권리 내역: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정임.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 총 채권액 (건물 등기부 기준): 2,104,472,683원

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당 (제주시수산업협동조합, 2017.09.01 접수, 324,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기: 갑구 7번 임의경매 (제주시수산업협동조합, 2025.10.22 접수, 270,000,000원)

* 주요 권리 내역: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김재호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-31

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 및 보증금, 차임이 미상인 부분은 없으나, 대항력이 없는 임차인임.

3.4. 인수되는 권리

* 본 경매는 말소기준권리보다 후순위의 권리들에 의해 신청되었으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 최근(2026년 3월~4월) 인근 지역(조천읍 대흘리)에서 거래된 유사 부동산(다세대, 연립)은 다음과 같습니다.

* 모다정 (다세대, 2022년 준공, 전용면적 73.79㎡): 34,000만원 ~ 35,000만원에 거래됨.

* 제주더오름카운티1 (연립, 2019년 준공, 전용면적 84.95㎡): 36,000만원에 거래됨.

* 본 건은 단독주택(8개동 중 1개동)이며, 토지 지분 매각이 포함되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 최근 거래된 유사 주택의 면적(약 74~85㎡) 및 가격대(3억 4천만원 ~ 3억 6천만원)를 고려할 때, 본 건의 건물(96.81㎡) 가치는 이러한 시세보다 높게 형성될 수 있습니다.

* 그러나 본 건의 총 감정가는 473,918,760원으로, 토지 지분과 건물을 포함한 가격입니다. 이는 시장에서 거래되는 다세대/연립 주택의 시세와 유사하거나 다소 높은 수준이나, 토지 지분의 가치를 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 건물 자체의 가치는 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원 범위로 추정할 수 있으나, 토지 지분 가치와 복합적인 상황을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "대흘초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주택 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지를 지분으로 매각받게 되므로, 다른 토지 소유주와의 관계 및 향후 토지 활용 시 협의가 필요할 수 있으며, 이는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공동 담보: 본 건 외 다른 담보 물건이 있을 수 있으며, 해당 물건의 처리 여부가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 본 경매가 임의경매 개시 결정으로 진행됨)

* 8개동 타운하우스 단지 내 1개 동 매각: 단지 내 8개동 중 1개 동의 토지 지분만 매각되므로, 단지 전체의 관리 및 운영에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액이 매우 높아, 채무 구조가 복잡함을 시사합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(22.50㎡)이 포함되어 매각되므로, 관련 행정 처리 및 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재의 단독주택(타운하우스 단지 내 1개 동)으로, 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다. 2017년 준공된 건물이지만, 상당한 면적의 토지 지분을 포함하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 주변 지역은 주택과 농경지가 혼재하며, 대흘초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들에 의해 경매가 진행되었고, 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점과 8개 동으로 이루어진 타운하우스 단지 내 일부만 매각된다는 점에서 다른 소유주와의 관계, 향후 관리 및 이용에 대한 협의가 필수적이며, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 부동산 시장의 지속적인 관심: 제주도는 관광지로서 부동산 가치 상승 잠재력이 높음.

* 넓은 토지 지분: 6882㎡의 토지 중 514.77㎡의 지분을 소유하게 되어, 상대적으로 넓은 토지 활용 가능성 내포.

* 신축급 단독주택: 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석이 용이함.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 473,918,760원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보(다세대/연립)를 고려할 때, 건물 면적(96.81㎡)만으로 환산하면 약 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 본 건은 토지 지분 매각이 포함되어 있으며, 감정가는 이를 종합적으로 반영한 금액입니다.

* 또한, 지분 매각의 복잡성과 타운하우스 단지 내 일부 소유라는 특수성을 고려할 때, 경매 물건의 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 4억 7천만원 ~ 5억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 토지 지분 가격 및 향후 관리/이용 협의 가능성을 고려한 보수적인 예측치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.