나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1000 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 삼천동1가 소재‘삼천호반리젠시빌아파트단지’북측 인근에 위치하며 부근은 중·고층아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철골조지붕 5층 중 1층 102호로서, - 외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지 등 내부 인테리어 등 마감, - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

소매점(중개업소1, 공실1)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 '상업용건부지' 상태임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20미터, 남측으로 노폭 약10미터, 서측으로 노폭 약12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 삼천동1가 284-7, 284-8 제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 삼천동1가 284-40 제2종일반주거지역(2022-09-15), 지구단위계획구역(삼천2택지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1000 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 502,000,000원

토지면적: 40.96㎡ (약 12.4평)

토지지분: 40.96㎡ (약 12.4평)

건물면적: 86.43㎡ (약 26.1평)

건물지분: 86.43㎡ (약 26.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

건물구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철골조지붕 5층 중 1층 102호

건물 사용승인일: 2003년 03월 07일

건축물 주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가에 위치하고 있습니다.

주변은 중·고층 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 상가지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 약 20미터, 남측 약 10미터, 서측 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역으로, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 일부 필지는 지구단위계획구역(삼천2택지)에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2020년 03월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을16)입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 상가건물임차권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강선화

보증금: 10,000,000원

차임: 950,000원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

확정일자: 2023-07-10

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김재식

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2017-04-14

확정일자: 2017-04-27

배당신고일자: 2026-01-05

대항력: 있음

비고: (등기부상 상가건물임차권(을18)은 말소 예정이나, '대항력 있음' 표기가 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 지역의 상가지대에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 소매점 및 근린생활시설이 입점해 있어 지역 상권 형성이 이루어져 있습니다.

현재 본건은 소매점(중개업소 1, 공실 1)으로 이용 중입니다.

인근 상권의 성장 가능성과 현재 임대 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 많아 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 김재식의 대항력 여부에 대한 주의가 필요합니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이나, '대항력 있음' 표기는 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 그러나 물건명세서상 인수되는 권리가 없다고 명시되어 있어, 최종적으로는 소멸될 것으로 보입니다.

현재 본건에 1개의 공실이 존재하고 있어, 향후 공실 발생 가능성에 대한 신중한 고려가 필요합니다.

토지 이용 계획상 일부 필지가 소로 또는 중로에 저촉되는 사항은 향후 건물 증축 또는 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

경매 절차상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 장점입니다.

다만, 임차인의 대항력 여부와 현재 공실 상태를 감안할 때, 투자 결정 전 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

지역 상권의 잠재력과 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 배후 수요가 풍부한 아파트 단지 인근 근린상가입니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 투자 가치 상승 가능성을 모색할 수 있습니다.

안정적 임대 수익 가능성: 지역 상권 특성상 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 502,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 시세, 주변 상가 거래 사례, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 최적의 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 최소 입찰가: 법원에서 정한 최저 매각 가격 (유찰 시 변경될 수 있음)

* 적정 입찰가 범위: (추후 시세 조사 및 수익률 분석 후 결정)

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 임대 시세 조사가 필수적입니다.

* 희망하는 임대 수익률 (예: 연 5~7%)을 설정하고, 이를 기반으로 최대 투자 가능 금액을 역산해야 합니다.

* 현재 이용 상태(중개업소 1, 공실 1)를 고려한 예상 공실률 및 예상 임대료 수준을 반드시 반영해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 상권의 활성화 정도를 직접 파악하는 것이 중요합니다.

* *추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.