나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22873 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "교보생명빌딩" 서측 인근에 소재하는 디알에코시티 제15층 제1507호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(범내골역) 등이 소재하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물 내 제15층 제1507호로서, - 외 벽: 몰탈위 치장석붙임 및 페인팅 마감 - 창 호: 샷시창 구조입니다.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20미터 내외의 중로에, 동측으로 노폭 약35미터 내외의 광대로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역. 부전동 535-17 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22873 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층1507호

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지 지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 185,000,000원

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 오피스텔)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "교보생명빌딩" 서측 인근에 소재합니다. 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 범내골역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 20미터의 중로, 동측으로는 폭 약 35미터의 광대로에 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 130m, 최고 높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 부전동 535-17번지의 경우 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕을 가진 지상 20층 건물 중 15층 1507호입니다. 외벽은 몰탈위 치장석 붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

3.2. 설비내역

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 기계식 주차 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 및 권리말소

말소기준권리인 우리은행 근저당 (접수일자 2021-10-26, 96,000,000원)보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권보존: 주식회사 씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당: 우리은행 (2021-10-26, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박소영 (2024-07-03, 121,000,000원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-04-19) - 말소 (대항력 없음)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-22, 121,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소

등기부채권 총액은 217,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박소영(채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: -

4.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (총 인수 보증금: 0원)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상업지대로서 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 교보생명빌딩이 위치하며, 상업지대로서 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주요 상업 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

해당 호실은 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 임차인 박소영의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 내부 이용 상태 확인이 불가하였으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건물 이용 상태

이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이 발생 여부 등을 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

부산진구의 중심 상업지구에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로 교통 접근성이 매우 우수합니다.

7.2. 미래 가치

일반상업지역으로 지정되어 있으며, 주변 재개발 및 신축 공사 등의 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

7.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 뛰어나고 주변 상권이 발달해 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 투자 위험이 비교적 낮습니다. 다만, 임차인 관련 사항 및 내부 상태 미확인 부분은 명도 및 입주 전 철저한 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 185,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 거래 사례들을 고려했을 때, 현 시세를 반영하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액을 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰자는 감정가 185,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 물건 상태와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

본 보고서 작성 시점의 시장 상황을 고려할 때, 185,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 시세 조사 결과 및 일반적인 경매 시장에서의 낙찰가율을 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.