나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22907 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철도 1호선 '범내골역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범내골역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층건 내 제12층 제1208호로서, 외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 의료시설, 교육연구시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 32m 내외, 남측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역. 부전동 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22907 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1208호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 1.건축물 정보

건물명: 디알에코시티 (DR에코시티)

주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 (부전동)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 12층 1208호

사용승인일: 2021년 08월 23일

총 세대수: 217세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1호선 범내골역 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 제반 교통 상황은 양호함.

2.3. 건물 및 토지 이용

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제12층 제1208호임.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있음.

* 토지 이용: 2필지 일단의 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, 의료시설, 교육연구시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 32m 내외, 남측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

* 부전동 535-9: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 중점경관관리구역.

* 부전동 535-17: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-09-13, 주식회사씨에스건설

* 근저당권 (말소): 2021-10-26, 우리은행, 96,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (말소): 2024-06-21, 마민정, 121,000,000원 (전입 2022-06-13, 확정 2022-05-17)

* 강제경매 (말소): 2025-10-22, 주택도시보증공사, 129,995,067원 (사건번호 2025타경22907)

* 압류 (말소): 2025-11-07, 부산진세무서장

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 마 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 마 은 대항력이 없으며, 보증금 121,000,000원에 대한 배당을 신고하였으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 부산진구 부전동의 일반상업지역 내에 위치하며, 지하철 1호선 범내골역 역세권으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 갖추고 있음. 주변에 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 금융기관 등이 밀집하여 상업 기능이 활발함.

4.2. 편의시설 및 접근성

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 금융 서비스를 편리하게 이용할 수 있음.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 범내골역 및 다수의 버스 노선으로 부산 시내 전역으로의 이동이 용이함.

4.3. 혐오시설 유무 (주변 조사 결과)

주변 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

5.2. 교육 및 문화시설

* 교육: 본건 소재지는 상대보호구역으로 지정된 지역이 있으나, 인근에 직접적인 초,중,고등학교가 근접해 있지는 않음.

* 문화: 부산시민공원 등 여가 및 문화 시설 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 분석이 요구될 수 있음.

* 임차인 마 은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 별도의 협의나 강제집행이 필요할 수 있음. (다만, 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따름)

6.2. 감정가 대비 채무액

감정가(183,000,000원) 대비 등기부채권 총액(217,000,000원)이 높은 편이므로, 낙찰가에 따라 채권 회수에 차이가 있을 수 있음.

6.3. 임차인 보증금

보증금 121,000,000원의 임차인이 존재하나 대항력이 없어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나 배당을 받지 못할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동에 위치한 디알에코시티 오피스텔로, 지하철 1호선 범내골역 역세권에 자리하여 입지 조건이 우수함. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 내외부 상태 양호할 것으로 예상됨. 주변 상권이 발달하여 주거 및 투자용으로 적합할 수 있으나, 감정가 대비 높은 채무 총액과 대항력 없는 임차인의 존재는 입찰 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 교통 편의성이 높음.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설과 설비를 갖추고 있어 경쟁력이 있음.

8.3. 상업지역 중심

부산진구의 핵심 상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 오피스텔(전용면적 약 28~30㎡)의 시세는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 파악됨. 본건의 감정가는 183,000,000원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

9.2. 예상 입찰가

임차인 인수 보증금 없음 (대항력 없음)

고려사항:

* 감정가: 183,000,000원

* 시세: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 임차인 보증금(배당): 121,000,000원

* 총 채무액: 217,000,000원

시장 시세를 고려하고, 채무 총액 및 임차인 상황을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 결정될 수 있음.

183,000,000원 * 0.75 = 137,250,000원

183,000,000원 * 0.80 = 146,400,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.