나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제5층 제512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상17층 건 내 제5층 제512호로서, (사용승인일 : 2020.11.05) 외벽 : 석재 붙임 마간, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 30미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2 015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허 가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12779 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제5층 제512호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 218,000,000원

* 면적:

- 토지: 4.71㎡ (약 1.42평)

- 건물 (전용면적): 26.63㎡ (약 8.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 11월 05일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상17층 건물 내 제5층 제512호로, 사용승인일은 2020년 11월 05일임. 외벽은 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 대지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역(2015-08-27, 2022-06-09), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 권리분석 개요: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 20일

* 확정일자: 2021년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 등기부 현황:

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-04-01)

- 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2021-05-18, 매매)

- 을1: 주택임차권 (조혜영, 245,000,000원, 2023-06-09 접수) - 말소: 인수

- 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 2023-09-08 접수) - 말소기준권리

- 갑7: 압류 (서울특별시, 2024-02-01 접수) - 말소

- 갑9: 압류 (부천시, 2025-09-25 접수) - 말소

- 갑10: 강제경매 (한국주택금융공사, 313,652,917원, 2025-10-23 접수, 사건번호: 2025타경12779) - 말소

- 갑11: 압류 (강서세무서장, 2026-02-12 접수) - 말소

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2023.06.09. 접수, 임차인 조혜영)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 갑5 가압류 이후의 모든 권리(갑7, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역임. 주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 있어 상권의 복합적인 기능을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 단지 인근에 화곡초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 교통 편의성: 북서측 30미터, 남동측 6미터 도로에 접해 있으며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 245,000,000원의 보증금을 가진 임차인 조 이 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 함. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인임. (인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 임차권 인수 조건 확인 필수)

* 복잡한 토지이용계획 및 제한: 공항, 군사시설 보호구역, 건축물 최고 높이 제한 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 있어 향후 건물 활용 및 증개축 등에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 공항 인근 지역의 소음 등 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 오피스텔로 비교적 신축 연한이 짧고, 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 기본적인 생활 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 토지이용 제한 사항은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인임. 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연한: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물임.

* 입지: 서울 강서구 화곡동의 생활 편의시설 및 교통망 접근성이 좋음.

* 지역 개발 가능성: 주변 재개발 등 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(26.6271㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 24일에 220,000,000원에 거래되었으며, 2024년 11월 27일에는 29.5686㎡ 면적의 오피스텔이 228,500,000원에 거래되었습니다. 감정가는 218,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 245,000,000원, 인수 조건)의 존재로 인해 실제 인수가격은 시장가보다 높아질 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 조건에 따라, 본건의 시장 가치 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세 및 감정가, 그리고 임차인 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 96% 수준이며, 향후 임차인 문제 해결 및 시장 상황 변동에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.