나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22909 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '교보문고 부산점' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 · 의료시설 · 숙박시설 · 업무시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 제12층 제1202호로서, (사용승인일 : 2021-08-23) - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 상업시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로(중앙대로)에 접하고, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 부전동 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22909 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층1202호

용도: 오피스텔

토지면적: 3.31㎡ (약 1.00평)

건물면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

감정가: 1억 7천 4백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2025-08-14T16:53:17.975406+09:00 사용승인일: 2021-08-23)

총 층수: 20층 (본건 12층)

세대수: 총 217호 (json 데이터 기반)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '교보문고 부산점' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 의료시설, 숙박시설, 업무시설 등이 형성된 중심 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 35미터의 중앙대로, 남측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당: 우리은행 (9천 6백만원, 2021-10-26) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이병욱 (3천만원, 2024-08-27 전입, 2024-08-30 확정) - 말소예정 (대항력 없음)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (3천 2백 31만 6천 245원, 2025-10-22) - 본건 경매개시

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소예정

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권입니다. 이에 따라 본 경매절차에서 낙찰로 인해 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 이병욱의 주택임차권 또한 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 3천만원

* 차임: 53만 6천원

* 전입일자: 2024-08-27

* 확정일자: 2024-08-30

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸되는 권리이므로 매수인이 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 부전동은 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 오피스텔, 상가, 병원, 학원 등이 밀집한 활성화된 지역입니다. '교보문고 부산점' 및 '범내골역' 인근으로 유동인구가 많아 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종 현황: 주변에는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 의료시설, 교육시설 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 향후 전망: 부산진구는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충으로 인해 지역 가치가 꾸준히 상승하고 있으며, 상권 역시 안정적인 성장이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, NC백화점 서면점 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 금융기관, 병원(부산대학교병원 등) 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: '교보문고 부산점'이 인접해 있으며, 영화관 등 문화시설 접근성 또한 우수합니다.

* 교육시설: 부산진구 내 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 1인 가구 및 직장인 수요에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 잡힌 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 감정평가 당시 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 정확한 내부 상태, 구조, 마감재 등은 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 건물과 직접적으로 인접하거나 매우 근거리에 위치한 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥 및 기타 상업 시설이 산재할 수 있으므로, 개인적인 기준에 따른 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 디알에코시티 오피스텔은 부산의 핵심 상업지구인 부전동에 위치하며, 부산지하철 1호선 범내골역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 2021년에 준공된 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 채무나 보증금 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 공동담보라는 특이사항이 있으나, 현재까지 본건 단독으로 경매가 진행되고 있습니다. 주변 상권 발달 및 지속적인 지역 개발 가능성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었으므로, 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산진구 중심상업지구, 범내골역 초역세권.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 컨디션 우수 기대.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 활성화된 상권: 풍부한 임대 수요 및 높은 생활 편의성.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 1억 7천 4백만원

* 최근 시세 분석: 본건과 유사한 면적 및 조건의 부산진구 부전동 일대 오피스텔 시세는 현재 약 1억 6천만원에서 2억 1천만원 범위로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 해당 시세 범위 내에서 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

* 제안 입찰가: 1억 5천만원

* 산정 근거: 본 제안 입찰가는 감정가 1억 7천 4백만원의 약 86% 수준입니다. 인수 부담이 없는 신축 오피스텔의 입지적 강점을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.