나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22876 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 범내골역 북측 인근, 부산교통공사 북서측 인근에 위치한 디알에코시티 9층 907호이며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 숙박시러, 병원 및 근린생활시설로 이루어진 노선상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 20층 건물 내 9층 907호로서, ·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 35미터의 간선도로, 남측으로 약 15미터의 일방통행로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 기호(2)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 동향, 복도식으로 주차타워시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22876 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층907호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총 호실 수: 217호

사용승인일: 2021년 08월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 범내골역 북측 인근, 부산교통공사 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 병원 및 근린생활시설로 이루어진 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 9층 907호입니다.

외벽은 저층 석재 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사가 이루어지지 못했으며, 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

2.4. 토지 이용 현황

2필 일단의 장방형 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 약 35미터의 간선도로, 남측으로는 약 15미터의 일방통행로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1) 및 (2) 토지는 모두 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2) 우리은행 근저당 (2021-10-26, 96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을2) 우리은행 근저당

* 을4) 차유진 주택임차권 (전입일자 및 확정일자 2022-05-02)

* 갑4) 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-23)

* 갑5) 부산진세무서장 압류 (2025-11-07)

3.3. 인수 대상 권리

본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 차유진 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-02

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본 건이 위치한 부전동 일대는 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 병원, 근린생활시설 등이 밀집한 활발한 상업지역입니다. 특히 지하철 범내골역과 인접한 노선상가지대로 유동인구 및 잠재 고객층 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 범내골역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다. 이는 상업 시설 운영 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 쇼핑몰(롯데백화점, 삼정타워 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 인프라

부산 지하철 1호선 범내골역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로와 인접해 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 환경

업무 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경 또한 비교적 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않으나, 경매 진행 시 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

내벽 및 창호 등 건물 내부 마감재에 대한 조사가 이루어지지 않아, 실제 물건의 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 경매 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 추가적인 담보물이 존재할 가능성이 있습니다. 관련 등기부등본 및 권리 분석 내용을 면밀히 검토하여 추가적인 부담이 있는지 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계

현재 명시된 임차인 차유진은 대항력이 없으며, 보증금 121,000,000원으로 명확하게 기재되어 있습니다. 다만, 임대차 관계가 완전히 확인되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 부산광역시 부산진구 부전동 디알에코시티 9층 907호는 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다. 부산지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치하며, 주변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 입지적 가치가 높습니다. 감정가는 1억 8,300만원이며, 건물 면적 28.97㎡(약 8.76평)에 토지 지분 3.52㎡(약 1.06평)을 포함한 일괄매각 대상입니다.

권리분석 상 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인 차유진의 경우 대항력이 없으며, 보증금액 또한 명확히 기재되어 있어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내부 마감재(내벽, 창호)에 대한 현황 조사 미비, 공동담보로 인한 추가 확인 필요성 등의 잠재적 리스크는 존재합니다. 이러한 부분은 경매 진행 시 반드시 재확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 범내골역 초역세권, 부산 도심 업무지구 접근성 용이.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 꾸준한 오피스텔 임대 수요 기대.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 하자 없음.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 병원 등 생활 편의시설 접근성 탁월.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 시세에 대한 정확한 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

일반적으로 오피스텔 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 8,300만원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 실제 예상 입찰가를 결정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 실거래가 및 현재 호가 (정보 부족)

* 건물의 실제 상태 및 향후 수리/보수 비용 예상

* 공동담보 여부 등 추가적인 권리 분석 및 확인 사항

* 현재 부산 지역 부동산 시장 동향 및 경매 시장의 낙찰가율 추이

따라서, 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 본 물건의 가치를 재평가한 후, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.