나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22881 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하는 "부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티 제11층 제1106호로서 부근은 상업·업무시설, 오피스텔 및 아파트 등으로 형성되어 있는 노선상가지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선(범내골역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1106호로서 [사용승인일: 2021.08.23] ·외 벽: 강화유리, 복합판넬 붙임 등 ·내 벽: 벽지 및 일부 타일마감 ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로서 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설, 의료시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 인단의 토지의 동측으로 폭 약 35미터. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·부전동 535-9: 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법> 중점경관관리구역임. ·부전동 535-17:일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22881 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1106호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

183,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지 지분: 3.521㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 지분: 28.97㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

사용승인일: 2021년 08월 23일 (신축 건물)

총 20층 건물 중 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진초등학교 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 상업·업무시설, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1106호입니다. 외벽은 강화유리, 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 부전동 535-9: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역

* 부전동 535-17: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (우리은행, 2021년 10월 26일 접수)

3.2. 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

* 을2 근저당권 (우리은행)

* 을4 주택임차권 (이상우)

* 갑4 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 갑5 압류 (부산진세무서장)

* 기타 선순위 권리 없이 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이상우 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 14일

* 확정일자: 2022년 05월 09일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리(을2 근저당)보다 늦은 확정일자를 받았으며, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동 일대는 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 백화점이 밀집해 있어 쇼핑 및 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 다수의 금융기관, 병원, 식당 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 보고는 없었습니다. 다만, 넓은 의미에서 부산시 내에서 혐오시설 이전과 관련된 논의가 간헐적으로 있으나, 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 인한 직접적인 영향을 받는다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

부산지하철 1호선 범내골역과 인접하여 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부산진초등학교, 항도중학교, 동천고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 편의시설

롯데백화점, 롯데에비뉴엘, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대규모 쇼핑시설이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

이해관계인의 부재로 폐문되어 내부 확인이 불가했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 부분이 있습니다. (단, 확인된 임차인 이상우 씨는 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다.)

6.3. 신축 건물의 하자 가능성

2021년 8월에 사용 승인된 신축 건물로, 건물 자체의 물리적 하자나 설비 관련 문제는 발생 가능성이 낮으나, 혹시 모를 미세한 하자 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무의 복잡성을 시사할 수 있습니다. 다만, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되므로 낙찰자에게는 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 뛰어납니다. 2021년 8월에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점은 사전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 오피스텔: 부산지하철 1호선 범내골역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 훌륭한 생활 인프라: 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘 등 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의성이 극대화된 지역입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 부전동 일대의 신축 오피스텔은 전용면적 28.97㎡ (약 8.76평) 기준으로 2.0억 ~ 2.5억 원대에서 실거래가 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히 '서면롯데캐슬엘루체'는 50B 타입(약 15평)이 2.1억 원에 실거래되었으며, '서면베르빌'의 경우 34㎡(약 10평)이 6천만 원대에서 7천만 원대 후반에 실거래되고 있습니다. '디알에코시티' 자체의 실거래 정보는 직접적으로 파악되지 않았으나, 인근 신축 오피스텔의 시세를 고려할 때 본건의 시장 가치는 2.0억 원 이상으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가인 1.83억 원은 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 단기적으로도 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보이며, 현재 시장 가격과 본건의 입지 및 상태를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 10%~30% 수준인 2.0억 원 ~ 2.4억 원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.