나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [1] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
101호, 102호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 “튼상가”이고, 2025. 12. 05.자 부동산현황조사보고서에 의하면 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (1)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1,552,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

토지지분: 68㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 132.54㎡ (약 40.09평)

건물지분: 132.54000000000002㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 1.이용 상태 및 현황

본건 101호, 102호와 벽체 구분 없이 1개 호로 이용 중인 “튼 상가”임.

2025년 12월 5일 부동산 현황 조사 보고서에 의하면 현재 공실임.

과거 위반건축물이었으나 2024년 2월 23일 시정 완료됨.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개 호로 구성됨.

주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대이며, 제반 주위 환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통임.

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장 시설이 갖추어져 있음.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층 ~ 지상 6층 건물 내 제1층 제101호 외 18개 호임.

외벽: 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등 마감.

내벽: 석재타일 및 벽지, 개별 인테리어 등 마감.

노출: 강화유리 및 석재장호 등 마감.

1.2. 4.토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

구분건물 감정평가요항표 상 집합건물 등기부 요약 정보.

말소기준권리: 을3 근저당권 (국민은행, 2022-05-13, 금2,900,400,000원).

기타 권리 내역:

갑1 소유권보존 (주식회사루미에르, 2015-12-14)

을5 근저당권 (국민은행, 2022-06-16, 금2,520,000,000원)

갑2 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-01-11, 금1,250,000,000원) - 말소됨

갑3 임의경매개시결정 (국민은행, 2025-10-23, 4,574,375,700원) - 말소됨

등기부채권 총액: 6,670,400,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정)

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우에 해당하나, 본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 내/주변 상권

본건이 위치한 루미에르빌딩은 광주공업고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있음.

건물 내 다양한 업종이 입점 또는 이용 가능함.

- 소매점 (기호 1~2, 4~5)

- 일반음식점 (초밥) (기호 6~7)

- 의원 (기호 8~9, 11~15)

- 노인복지시설 (요양원) (기호 12)

- 학원 (필라테스, 일반 학원) (기호 16, 19)

- 사무소 (기호 17~18)

"튼 상가"로 다수 호수가 하나의 점포로 이용되는 경우가 많아, 점포 규모 및 활용도가 다양할 것으로 예상됨.

1.4. 2.주변 환경

광주공업고등학교, 고려중·고등학교 등 교육 시설이 인접하여 학생 및 교직원 유동인구 존재.

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

건물 내 또는 인근 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

1.5. 2.교통 접근성

차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 편리.

1.5. 3.교육환경

광주공업고등학교, 고려중·고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육환경이 양호함. (단, 일부 지역은 상대보호구역으로 지정됨)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공실 위험

2025년 12월 5일 기준 부동산 현황조사보고서 상 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어려울 수 있음.

1.6. 2.건물 구조 및 이용 형태

101호, 102호와 벽체 구분 없이 1개 호로 이용 중인 "튼 상가"로, 향후 사용 및 관리에 있어 분할 또는 원상복구 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 3.권리 관계

유동화 물건, 공동담보 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

1.6. 4.규제 사항

토지이용계획상 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 각종 도시계획 및 건축 관련 규제가 존재함.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 오치동 대로변에 위치한 루미에르빌딩 1층 근린상가로, 가시성과 접근성이 우수하며 주변에 학교 및 주거 단지가 형성되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있는 물건임. 현재 공실 상태이며, 과거 위반건축물 이력이 있었으나 시정 완료되어 현재는 법적 문제는 없는 것으로 보임. 101호와 102호가 합쳐져 "튼 상가"로 이용 중인 점은 향후 활용 방안을 다각적으로 검토할 필요가 있음.

1.8. 투자 포인트

* 대로변 코너 입지로 뛰어난 가시성 확보.

* 학교 및 주거지 인근으로 안정적인 배후 수요 기대.

* "튼 상가" 활용을 통한 다양한 업종 유치 및 높은 임대 수익 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,552,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원임.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 세부 상태 확인, 주변 시세 조사, 최근 유사 물건 낙찰가율 분석, 임대 수요 예측, 건물 상태 보수 비용 산출 등 종합적인 추가 분석이 필요함.

현재 제공된 정보만으로는 보수적인 낙찰가율(예: 감정가의 70~80%)을 적용하여 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사 및 시장 분석 후에 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.