나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22111 [1] 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 101동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재‘거제용소초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 조선소 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 8층 801호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형토지로서, 현황 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번2:제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번3:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번4:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번5:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번6:제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번7:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 연번8:제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22111 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 101동 8층801호

용도: 아파트

건물면적: 72.48㎡ (약 21.93 평)

토지면적: 44.66㎡ (약 13.51 평) (토지지분 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 94,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치하며, ‘거제용소초등학교’ 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 조선소 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설과 산업 시설이 공존하는 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 자연녹지지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 주식회사신한주택개발(보존) → 이일수(이전) → 김영기(이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리: 2014년 10월 22일 부산시수산업협동조합의 근저당권 (156,000,000원) 입니다.

경매개시결정: 2025년 10월 24일 부산시수산업협동조합에 의해 신청된 임의경매 (140,664,241원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

본 물건은 현재 점유자의 폐문·부재로 인해 내부 상태 확인이 어렵습니다. 임대관계가 미상인 점, 즉 현재 거주하고 있는 점유자가 있다면 그 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 상관없이 보증금/차임의 액수가 확인되지 않는다는 점에서 인수 여부 및 금액을 특정하기 어렵기 때문에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아주동은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, '숲속의아침' 아파트 단지는 비교적 오래되었으나 지역 내에서 안정적인 주거 기능을 수행하고 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 선호도가 있을 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 인프라

단지 내/인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 8층에 위치한 801호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 이용 상태는 아파트로 추정되나, 점유자 확인 불가로 인한 정확한 내부 상태 파악은 제한적입니다.

5.2. 부대시설

단지 내에는 459세대가 거주하며, 총 303대의 주차 공간(지상 3대, 지하 18대)이 확보되어 있습니다. 지하에는 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.3. 아파트 정보

아파트명: 숲속의아침

사용승인일: 2005년 2월 25일

총 동수: 4동

총 세대수: 459세대

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 지정되어 있습니다. 이는 해당 채무가 본건 외 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있음을 의미하므로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차나 채권 회수에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.2. 점유자 미확인 및 내부 상태 불분명

현장 방문 시 점유자의 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태, 누수, 결로 등 하자 여부를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 명도 과정에서의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

'임대관계 미상' 정보는 현재 점유자가 임차인일 경우, 그 계약 조건(보증금, 월세, 대항력 유무 등)을 파악하기 어렵다는 점을 시사합니다. 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 지급 의무가 발생할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 조선소가 인접해 있어 소음이나 환경적 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 아주동에 위치한 숲속의아침 아파트 101동 801호로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 94,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 유사 면적 대비 7천만원대에서 1억원대까지 분포하고 있습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 점유자 확인 불가로 인한 내부 상태 및 임대차 관계의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

거제시의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

8.2. 주거 환경

안정적인 아파트 단지 내에 위치하여 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

8.3. 시세 상승 가능성

거제 지역의 부동산 시장 동향 및 아파트 노후도를 고려할 때, 향후 재개발 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점에서 고려)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(79.28㎡)의 아파트가 2026년 5월에 77,000,000원 ~ 83,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(72.48㎡)이 유사 면적보다 약간 작다는 점을 감안하면, 시장가치는 약 70,000,000원에서 76,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 94,000,000원 대비 보수적인 접근과 물건의 불확실성을 고려하여, 예상 입찰가는 시장가를 상회하며 감정가에 근접하는 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원

이는 제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 그리고 경쟁 입찰자의 성향 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.