나이스옥션 법원경매 마산 2025타경325 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 근린생활시설 및 숙박시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경325 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-1

용도: 근린시설 (근린생활시설 및 숙박시설)

감정가: 2,705,924,800원

토지면적: 326.90㎡ (약 98.89 평)

건물면적: 1619.84㎡ (약 489.99 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOO (울산수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 근린생활시설 및 숙박시설로 이용중임.

2. 입지조건

물건의 소재지는 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-1번지입니다. 석전동은 마산역과 남해고속도로 서마산IC가 인접하여 서마산의 관문 역할을 하는 지역으로, 교통이 매우 편리합니다. 해당 지역은 도시지역 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 건축선 후퇴 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 마산역 및 마산시외버스터미널과의 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 석전초등학교가 있으며, 지역 중심부에 대규모 아파트 단지가 건설되고 있어 주거 밀집도가 높은 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 8월 8일 접수된 울산수산업협동조합의 근저당권(을18, 을4)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 등기부등본 상의 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: prompt]. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 서 (상호:다이노스호텔)

보증금: 300,000,000원

차임: 12,000,000원

전입/사업일자: 2025-05-22

확정일자: 2025-06-16

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

* 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-05 (전입세대확인서상)

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중에 있으며, 이는 주변 상권 및 개발 잠재력과 연계될 수 있습니다. 마산역 및 마산시외버스터미널 주변 지역은 합성동 상권과 더불어 마산 지역의 주요 상업지 중 하나로 발달해왔습니다. 다양한 소매점, 음식점, 영화관(CGV 마산) 등이 밀집해 있으며, 젊은 층의 유동인구가 활발한 편입니다. 특히, 마산역 인근은 교통 허브 기능을 하며 배후 수요를 확보하는 데 유리한 위치입니다. 본 물건의 입지는 이러한 상업 활동의 중심부와 근접해 있어, 숙박시설 및 근린생활시설로서의 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에는 마산역과 마산시외버스터미널이 있어 교통 이용이 매우 편리하며, 이는 외부 방문객 유치에도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 석전초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 또한, 석전공원이 있어 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다. 대형 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 도심 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

모든 등기부상 권리가 소멸되므로 권리 관계 리스크는 적습니다. 다만, 현재 운영 중인 숙박시설 및 근린생활시설의 점유자로부터의 원활한 명도 절차 진행 여부가 중요합니다. 임차인들에게 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 명도 시 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 건물 준공 연도가 2004년임을 고려할 때, 노후화로 인한 시설 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 시장의 전반적인 변동성 역시 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산역 및 서마산IC 인접이라는 뛰어난 입지 조건과 함께, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있다는 점에서 매우 매력적입니다. 또한, 임차인들의 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 매수인의 초기 부담을 크게 줄여줍니다. 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 중인 만큼, 현 업종 유지 또는 타 용도 전환을 통해 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서의 변수와 건물 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 깨끗한 권리 관계: 모든 저당권, 가압류, 경매 개시 결정 등이 소멸되어 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

- 인수 보증금 없음: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 초기 자금 부담이 없습니다.

- 탁월한 접근성: 마산역, 서마산IC 인접으로 교통이 매우 편리하며, 지역 내외 이동이 용이합니다.

- 다용도 활용 가능성: 숙박시설 및 근린생활시설로서의 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 개발 잠재력: 마산역 주변 지역 개발과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,705,924,800원입니다. 모든 권리가 소멸되고 인수 보증금이 0원이라는 점은 매수자에게 매우 유리한 조건입니다. 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 향후 명도 진행 과정에서의 비용, 건물 상태에 따른 리모델링 예상 비용, 그리고 주변 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 조사가 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.