나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12813 [1] 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "지하철5호선(목동역)" 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 유니크6차 제3층 제303호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (목동역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 층 지상6층건내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2021.12.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12813 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 380,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제3층 제303호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 19.15㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제3층 제303호 (사용승인일: 2021.12.23)

* 건물 외벽: 석재붙임 마감 등

* 건물 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샤시창호 등

* 토지 이용 현황: 2필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용 중

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치

* 주위 환경: 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역

* 교통상황: 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 목동역 소재 등 대중교통 사정은 보통

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 북측으로 포장도로와 접함

3. 권리분석

* 소유권: 김민수 외 2명 (2022-01-03 소유권보존)

* 말소기준권리: 갑2 (2024-03-07, 토스뱅크 주식회사, 1번 장선미지분가압류)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 (2024-03-12, 토스뱅크 주식회사, 1번 김민수지분가압류)

* 갑4 (2024-07-25, 주택도시보증공사, 가압류)

* 을3 (2024-05-30, 강윤하, 주택임차권 - 등기부상 말소이나, 매각 조건에 따라 처리)

* 갑5 (2025-10-24, 주택도시보증공사, 강제경매 - 본건 경매개시결정)

* 갑6 (2025-10-30, 국민건강보험공단, 압류)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강윤하)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-30

* 확정일자: 2023-04-11

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서상 조건부 인수 여지 있음)

* 인수 여부:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서상 임차인 강윤하 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않는 조건으로 진행됩니다.

* 채권 총액: 1,541,610,153원

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 130,000,000원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 225,000,000원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 400,000,000원 (약 737.1만원/㎡)

* 본건 물건 정보:

* 건물 연식: 2021년 (신축)

* 전용면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

* 감정가: 380,000,000원 (약 1281.6만원/㎡)

* 분석:

* 본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교 사례 주택들보다 신축 연식이 매우 짧아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 비교 사례들의 면적당 가격과 본건의 감정가는 큰 차이를 보입니다. 이는 신축 프리미엄, 지역 내 미묘한 입지 차이, 또는 감정평가 시점의 시장 상황 등이 반영된 결과로 해석될 수 있습니다.

* 감정가는 380,000,000원으로, 이는 주택도시보증공사의 보증금액(387,000,000원)과 유사한 수준으로, 공신력 있는 기관의 평가 가치로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 6층, 본건은 3층에 위치

* 편의시설: 인근에 지하철 5호선 목동역이 있어 교통 이용 편리. 주위로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 난방: 도시가스에 의한 난방설비

* 설비: 급수, 배수, 위생설비, 승강기 설비 등 구비

* 주차: 건물 내 주차 가능 여부 및 대수는 별도 확인 필요

6. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 매각: 임차인 강윤하의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소가 매각 조건이므로, 해당 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경 사항에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동 담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과 등에 영향을 받을 수 있습니다.

* 시장 가격과의 괴리: 본건 감정가가 인근 비교 사례들의 면적당 가격보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 효과를 반영한 결과일 수 있으나, 실제 낙찰가와 괴리가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택입니다. 지하철 5호선 목동역과 인접하여 교통이 편리하며, 주위 생활 환경도 양호한 편입니다. 권리 분석상 임차인 보증금은 인수되지 않으나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소라는 명확한 조건부 매각이 이루어지므로, 이 조건의 이행 여부가 낙찰 후 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축급 건물로 쾌적한 주거 환경 기대

* 역세권 입지: 지하철 5호선 목동역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 임차인 보증금 미인수: 조건부 매각을 통해 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 380,000,000원이며, 임차인의 보증금은 인수되지 않는 조건입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연식을 감안한 가치로 판단됩니다. 임차인 조건부 매각에 대한 확실성, 명도 리스크, 그리고 실제 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 330,000,000원에서 370,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 임차인 조건부 매각 사항이 원만하게 이행되는지, 그리고 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

10. 주변 시설 정보

* 주변 지역(서울특별시 양천구 신정동)에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 시설과 근린 생활 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.