나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4201 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 892 부영사랑으로 118동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포항원동초등학교"북서측 인근에 위치하는 "부영사랑으로 제118동 제10층 제1004호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지상12층건 중 제10층 제1004호 단위세대로서 (사용승인일: 2008.12.09) - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접필지 및 도로와 등고 평탄하며, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑으로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사랑으로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4201 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 892 부영사랑으로 118동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 35.29㎡ (약 10.68평)

토지지분: 35.2915㎡ (약 10.68평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.987㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포항원동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "부영사랑으로 제118동 제10층 제1004호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 지상 12층 건물 중 제10층 제1004호 단위세대로서, 사용승인일은 2008년 12월 9일입니다.

외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감

내벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감

바닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감

천장: 천정지 등 마감

창호: 섀시 창호임.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접 필지 및 도로와 등고 평탄하며, "아파트 부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(사랑으로유치원), 절대보호구역(사랑으로유치원), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술).

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: C

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 13일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2024년 5월 17일 접수된 국민은행 근저당 (을4) 입니다.

본 경매로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

총 채권액: 약 1,769,538,118원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 접근이 용이한 편입니다.

주거 선호도: 포항원동초등학교 인근으로 교육 환경이 조성되어 있으며, 아파트 단지 내 편의시설 또한 갖추고 있어 일반적인 주거지로서의 기능은 충족합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 부영사랑으로2차 (원동2차부영아파트)

주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 892

사용승인일: 2008년 12월 9일

총 동수: 34동

총 세대수: 2,030세대

단지 규모: 부지 면적 196,476.53㎡ (약 59,460평)

주차 가능 대수: 총 770대 (지하 78대, 지상 3대, 지하 전기차 충전기 48대 포함)

최고/최저층: 최고 15층 / 최저 0층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

단위 세대 정보:

해당 물건 면적: 건물면적 59.99㎡ (약 18.15평), 이는 전용면적 기준으로 추정됩니다.

현장 조사를 통해 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

주변 편의시설:

교육: 포항원동초등학교 (북서측 인근)

생활: 근린생활시설 (단지 내 및 주변)

교통: 버스 승강장 인근 (접근성 보통)

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 현장 조사 시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 확인이 이루어지지 못했으며, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태를 참고하여 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

과도한 채무 부담: 등기부채권 총액이 약 17억 7천만원에 달하여 채무액이 매우 과도한 상태입니다. 경매 진행 과정에서 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 채권자들이 배당을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 향후 추가적인 법적 문제로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 지역별 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 부영사랑으로 아파트로, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준인 주거용 부동산입니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 못했고, 전체 채권액이 매우 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정되었는지, 향후 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신건 감정가 대비 낮은 입찰가 공략 가능성: 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치가 감정가보다 낮을 수 있습니다. 보수적인 입찰 전략으로 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

전입 임차인 대항력 없음: 전입된 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 124,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.99㎡)의 아파트의 경우, 전세 보증금이 약 96,310,000원 수준입니다.

또한, 더 넓은 면적(84.9106㎡)의 아파트가 2025년 12월부터 2026년 7월까지 167,000,000원 ~ 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 1,982,480원/㎡이며, 본건(59.99㎡)에 적용 시 약 118,928,500원의 시세 추정이 가능합니다.

감정가(124,000,000원) 대비 시세 추정가(약 119,000,000원)가 소폭 낮게 형성되어 있으며, 내부 미확인, 과도한 채무 부담 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최적 입찰가 추천: 112,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.