나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9441 [1] 대구광역시 중구 동인동4가 470-2, 동부상가아파트 제가동 제3층 제31호 외 2건 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동인동4가 소재 "동인초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 간선도로변 기존 상가지대 및 주택지대로서 각종 상가 및 후면 주택지등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입용이하며 인근에 시내버스가 운행중인바, 전반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감(아파트),몰탈위 페인팅(상가)임. 바닥 : 장판지 및 타일(아파트),시멘트 몰탈(상가)임. 창호 : 새시창임.

이용상태

기호 가) 아파트 단위세대로이용중임. 기호나,다) 상가로 이용중임

설비내역

아파트부분: 급배수위생설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자제지반 평탄하게 조성되어 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선,동측과 서측으로 폭약 12-15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동인동4가 470-2 :근린상업지역, 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구동인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

기호 다)건물은 제시목록상 98호이나,건축물대장상 A동 98-1호 및 98-2호로 분리되어 경매대상인 권봉수가 지분소유한 상가는 A동 98-2호인바,경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호가)건물은 대지권이 표기되지아니한 구분건물인바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자우선매수에 관한 특별매각조건 있음).
목록1 주상용건물부지로 이용중이며, 토지의 공유 지분의 합이 1을 초과하여 추후 관련 분쟁이 있을 수 있음.
목록2 건물은 아파트 단위세대로 이용중임. 등기부등본상 적정 대지권이 표기되지않은 구분소유건물이며, 대지권의 확인이 불가능한 바, 대지권지분 없이 거래되는 관행을 참작하여 평가하였음.
목록3,4 건물은 상가로 이용중이고, 공부상 구분건물로 표기되어 있으나, 토지의 대지권이 호별로 구분되어 표시되지 않은 구분건물임. 현장조사 당시(2025.10.24.) 호별 표기가 되어 있지 않은 상태였는바, 경매진행시 현실 점유현황과 공부상 일치 여부에 대하여 반드시 확인할 것.
목록4 건물은 A동 98호이나 건축물대장상 98-1호 및 98-2호로 분할되어 경매대상인 소유자 지분 부분은 98-2호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9441 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 동인동4가 470-2, 동부상가아파트 제가동 제3층 제31호 외 2건

용도: 아파트 및 상가 (집합건물)

토지면적: 2305.80㎡ (약 697.53평)

토지지분: 6.68682㎡ (약 2.02평)

건물면적: 124.60㎡ (약 37.69평) - 아파트 단위세대 기준

건물지분: 22.153063999999997㎡ (약 6.70평) - 아파트 단위세대 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 63,000,000 원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

일괄매각: 포함 (주의사항 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 동인동4가에 소재하며, "동인초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 간선도로변의 기존 상가지대와 주택지대가 혼합된 지역으로, 다양한 상가와 후면 주택가로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스가 운행하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 왕복 6차선, 동측 및 서측으로는 폭 약 12-15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 준주거지역에 속하며, 방화지구, 시가지경관지구(일반, 중심)로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 50m~70m의 광로2류 및 폭 30m~35m의 대로2류와 접하고 있습니다. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 상대보호구역(대구동인초등학교)이며, 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2005년 12월 5일 삼성카드주식회사의 가압류 (갑6)

등기부채권 총액: 222,966,847 원 (총 기재 채권액 합계)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용 미기재)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건이 위치한 동인동4가는 간선도로변의 상가지대와 주택지대가 혼합된 지역으로, 다양한 상가들이 밀집해 있습니다. 특히, 건물이 주상용 건물부지로 이용되고 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 주상복합 건물 특성

동부상가아파트라는 명칭에서 알 수 있듯이, 본 건물은 아파트와 상가가 복합된 주상복합 건물입니다. 이는 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 장점을 가지지만, 공동 건물 관리 및 이용에 있어 복합적인 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 동인초등학교가 위치하며, 대구 시내 중심부와 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. (추가적인 편의시설 정보는 지도 검색을 통해 확인 필요)

5.2. 교육 시설

가장 가까운 교육 시설로는 대구동인초등학교가 있습니다. 또한, 주변으로 다수의 학교 및 유치원이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 이는 매각 후 공유자들과의 관계 설정 및 건물/토지 이용에 있어 협의가 필요하며, 단독으로 완전한 처분이 어려울 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기 및 별도 등기

등기부등본상 아파트 단위세대의 경우 적정 대지권이 표기되지 않은 구분소유건물이며, 대지권 확인이 불가능한 상태입니다. 또한, 별도 등기가 존재합니다. 이는 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

6.3. 공부와의 차이 (건물 분할 등)

목록4 건물(상가)은 건축물대장상 98-1호 및 98-2호로 분할되어 있으며, 경매 대상은 98-2호 지분입니다. 현장 조사 당시(2025.10.24.) 호별 표기가 명확하지 않은 상태였으므로, 경매 진행 시 현실 점유 현황과 공부상 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고에 관한 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이는 경매 입찰 시 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 건물 이용 현황 및 점유 관련

목록1 건물은 주상용 건물부지로 이용 중이며, 토지의 공유 지분 합이 1을 초과한다는 내용이 있어 향후 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 목록2 건물(아파트)은 대지권 지분 없이 거래되는 관행을 참작하여 평가되었으며, 목록3,4 건물(상가) 또한 토지 대지권이 호별로 구분되어 표시되지 않은 상태입니다. 현장 점유 현황 확인이 중요합니다.

6.6. 기타 특이사항

* 건물은 아파트 단위세대로 이용 중입니다.

* 건물은 상가로 이용 중입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중심 상업 및 주거지역에 위치한 복합 상가/아파트 지분 경매 물건입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 지분 매각, 대지권 미등기, 공부와의 차이, 공유자 우선매수 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 대지권 미등기 상태는 향후 재산권 행사 및 거래에 큰 제약이 될 수 있으므로, 면밀한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 지분 경매 특성상 공유자들과의 원만한 협의가 중요하며, 리스크 대비 수익성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 중심 상업지역 내 위치하여 잠재적 가치 보유.

* 아파트 및 상가 복합 건물로 다양한 활용 가능성.

* 지분 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 63,000,000원입니다. 현재 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 향후 현장 조사를 통해 실제 점유 현황, 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 분석한 후, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하되, 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 범위: 약 44,100,000원 ~ 50,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.