나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12702 [1] 울산광역시 남구 무거동 1229-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 부동산 건물 옥탑에 소재하는 다락 및 태양광 설비는 건물에 포함하여 감정평가함. 매각에 포함함.
3. 본 건 토지상에 화단, 조경수 및 담장 등은 토지에 포함하여 감정평가함. 매각에 포함함.
4. 지분매각[공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12702 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1229-5

부동산의 표시:

토지: 울산광역시 남구 무거동 1229-5

면적: 228.40㎡ (약 69.1평)

토지 지분: 35.1279㎡ (약 10.6평)

건물: 울산광역시 남구 무거동 1229-5

구조: 벽돌조

용도: 단독주택

면적: 199.25㎡ (약 60.3평)

건물 지분: 30.64㎡ (약 9.3평)

건물 제시외 면적: 47.72㎡ (매각 포함)

감정가: 93,625,400원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (일괄매각, 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

건축물 현황 (건축물표제부 요약):

주용도: 단독주택

구조: 벽돌조

건축면적: 106.25㎡

연면적: 199.25㎡

사용승인일: 1990년 08월 06일

건물 옥탑 다락 및 태양광 설비, 토지상 화단, 조경수, 담장 등은 매각에 포함됨.

2. 입지조건

울산광역시 남구 무거동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

주거 지역으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 대체로 양호합니다.

해당 물건지에 대한 구체적인 교통, 교육, 편의시설 관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2022년 3월 4일자 압류 (갑8), 건물 등기부상 2023년 6월 7일자 압류 (갑4)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부: 갑1 소유권이전(1991.06.19), 갑8 압류(2022.03.04, 말소기준권리), 갑9 소유권이전(상속, 2025.03.21), 갑11 9번 김기호지분가압류(2025.06.10, 말소), 갑15 9번 김기호지분강제경매(2025.10.20, 말소).

* 건물 등기부: 갑1 소유권보존(1990.08.22), 갑4 압류(2023.06.07, 말소기준권리), 갑5 소유권이전(상속, 2025.03.21), 갑7 5번 김기호지분가압류(2025.06.10, 말소), 갑10 5번 김기호지분강제경매(2025.10.20, 말소).

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제시외 건물: 매각물건에 포함되어 일괄매각됨.

* 특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고, 대항력있는 임차인 등이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1990-07-31

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음. 금액이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 계약 내용 및 실제 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-14

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음. 금액이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 계약 내용 및 실제 관계에 대한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 주거 지역 내 단독주택입니다. 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택 거래 사례로, 본건과 직접적인 비교는 제한적일 수 있습니다. 하지만 해당 지역이 주거 용도로 개발되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 구체적인 교통, 교육, 편의시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 주거 지역의 일반적인 특성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설과의 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 소유권 행사 및 향후 재산권 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 법적 절차에 따라 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있어, 낙찰 후 소유권 확보에 변수가 발생할 수 있습니다. (매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각기일에서 우선매수권 행사 불가)

* 대항력 있는 임차인: 두 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제적인 인수 부담은 없으나 계약 관계 및 특수성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 상속으로 인한 다수 소유 지분: 상속으로 인해 여러 명의 소유 지분이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으며, 이는 향후 소유권 정리 과정에서 난관이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 단독주택의 지분 경매로, 감정가는 93,625,400원입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인 등의 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시된 점은 특이사항이며, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 이러한 복합적인 권리 관계와 지분 매각이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현 시세의 괴리 가능성: 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)를 바탕으로 본건의 시세 가치를 추정해볼 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성을 배제할 수 없습니다. (다세대 주택과의 직접 비교는 제한적)

* 주거 지역 내 단독주택: 장기적인 관점에서 안정적인 수요가 기대되는 주거 지역 내 단독주택입니다.

* 초기 투자 비용 부담 완화: 지분 매각으로 인해 전체 물건의 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택이 3천만원대에서 1억 3천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 지분 면적(약 9.3평)과 유사한 30.19㎡ 면적의 주택이 5,900만원에 거래된 사례를 바탕으로, 본건 지분의 시장 가치를 보수적으로 추정해볼 수 있습니다.

하지만 본건은 단독주택이며, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 특이한 임차인 현황 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여, 잠재적 시장 가치와 위험 요소를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 추가되지 않습니다.

주변 시세 및 여러 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 40,000,000원 (4천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.