나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9547 [1] 대구광역시 동구 신평동 56-1 신평동우경빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신평동 소재 "조일고등학교" 북서측 인근에 위치하는 "신평동우경빌라 제4층 제401호" 단위세대이며, 주위 일대는 단독.다세대주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽: 벽돌무늬타일, 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 목재 및 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 사다리형과 유사한 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10), <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 임차인 한국주택공사)로부터 임차보증금 76,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 주택임차권등기(2024. 8. 26. 접수 제135039호)를 말소하는 것에 동의한다는 2025. 10. 22.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9547 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신평동 56-1 신평동우경빌라 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 57.50㎡ (약 17.4평)

건물면적: 73.74㎡ (약 22.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (대물변제약정): 문병철 (2016-12-30)

* 주택임차권: 한국주택공사 (2024-08-26 접수, 보증금 76,000,000원)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2025-10-20 접수, 78,581,917원) - 말소기준권리

건축물표제부 요약:

* 건물명: 신평동우경빌라

* 건축년도: 1995년 (사용승인일 1996.02.07)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 용도: 다세대주택

* 연면적: 645.42㎡ (약 195.2평)

* 대지권 면적: 456㎡ (약 137.9평)

* 건축면적: 206.58㎡ (약 62.5평)

* 전유부: 4층 401호, 면적 73.74㎡ (약 22.3평)

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 신평동, "조일고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지: 완경사지대에 위치하며 사다리형과 유사한 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 하천구역에 대한 사항은 건설과에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정 (2025.10.20 접수) 입니다.

* 권리인수 여부: 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 제공된 등기부 요약에는 지상권에 대한 정보가 없습니다. (추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택공사

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 7월 28일

* 배당신고일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 확약서 내용과 함께 검토 필요)

* 주의사항 및 특이사항:

* 본건은 서울보증보험 주식회사(양도 전: 임차인 한국주택공사)로부터 임차보증금 76,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 주택임차권등기(2024. 8. 26. 접수 제135039호)를 말소하는 것에 동의한다는 2025년 10월 22일자 확약서가 제출되었습니다.

* 위 확약서에 따라 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대한 청구권 및 대항력을 포기하는 것으로 해석됩니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 대구광역시 동구 신평동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 조일고등학교가 있습니다.

* 주변 일대는 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역이며, 일부 소규모 공장이 혼재되어 있습니다.

* 동일하거나 유사한 건물인 "경남10동(751-10)"과 "그린6동(753-10)"이 주변에 있으며, 이들 건물의 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

* 경남10동(751-10): 2026년 1월 7일, 76.685㎡, 3층, 9,750만원 거래.

* 경남10동(751-10): 2025년 11월 19일, 76.685㎡, 1층, 9,000만원 거래.

* 그린6동(753-10): 2026년 2월 2일, 76.73㎡, 3층, 9,300만원 거래.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 교육: 조일고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 주변은 주택가 및 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 군사 시설과 관련된 소음이나 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제약: 본건은 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 중점경관관리구역 및 하천구역 지정 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 건물 준공년도가 1995년으로 비교적 노후된 편이어서, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신평동 소재 신평동우경빌라 4층 다세대주택으로, 조일고등학교 인근에 위치합니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 매력도가 높습니다. 토지이용계획 상 일부 제약 사항과 건물 노후도를 고려해야 하지만, 최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 관심을 가져볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인 관련 확약서 제출로 보증금 인수 위험이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 면적의 실거래가 평균보다 감정가가 현저히 낮아, 시세 차익을 통한 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 다세대주택으로 실거주 목적 외에 임대 수익을 위한 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 유사 면적(약 76㎡)의 거래가는 2025년 11월 9,000만원에서 2026년 1월 9,750만원 사이를 형성하고 있습니다. 평균 약 9,350만원으로 분석됩니다.

* 본건의 감정가는 6,300만원으로, 최근 시세 대비 약 32% 낮은 수준입니다.

* 4층이라는 점과 토지이용계획 상의 잠재적 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 낮은 감정가는 투자 매력도를 높입니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가와 시세의 중간 지점에서 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.