나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503592 [1] 대전광역시 유성구 교촌동 619-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재‘교촌초등학교’서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 토지이고, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020년 대전도시관리계획), 지구단위계획구역(교촌지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -바닥포장 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, (사용승인 : 2012.02.15. / 2012.04.17. 5층 증축) 외 벽 : 외장석재, 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

1층 : 계단실, 주차장 2층 : 단독주택(다가구주택 3가구), 제2종근린생활시설(사무소) 3층 : 단독주택(다가구주택 3가구), 제2종근린생활시설(사무소) 4층 : 단독주택(다가구주택 2가구), 제2종근린생활시설(사무소) 5층 : 제2종근린생활시설(사무소) 위와 같이 공부상 용도 등재되어 있고, 현황 대부분 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-발코니, 비가림시설 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음. -후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음. -후첨 ‘사진용지’와 같이 건물 1층에 무단 증축 후 철거조치된 창고 일부가(판넬소재 벽체 및 출입문) 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 1층에 무단 증축 후 철거조치된 창고 일부(판넬소재 벽체 및 출입문)가 소재함
- 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이 등재되어 있으나 현황 대부분 주거용으로 이용 중임
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 기본 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503592 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 교촌동 619-1 (새주소: 대전광역시 유성구 진잠로139번길 66)

* 용도: 다가구주택 (공부상 제2종 근린생활시설(사무소) 등재, 현황 대부분 주거용 이용)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 탄동새마을금고

2.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 1,407,144,800원

* 토지면적: 324.90㎡ (약 98.31평)

* 건물면적: 624.36㎡ (약 188.89평)

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인 2012.02.15., 5층 2012.04.17. 증축)

* 외벽: 외장석재, 몰탈위 페인팅마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일마감

* 창호: 샷시창호마감

* 이용 현황: 1층 계단실, 주차장 / 2층 단독주택(다가구주택 3가구), 제2종근린생활시설(사무소) / 3층 단독주택(다가구주택 3가구), 제2종근린생활시설(사무소) / 4층 단독주택(다가구주택 2가구), 제2종근린생활시설(사무소) / 5층 제2종근린생활시설(사무소). 공부상 용도와 달리 현황 대부분 주거용으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소방 관련 설비 등 구비.

3.2. 건물 특징

* 1층에 무단 증축 후 철거 조치된 창고 일부(판넬소재 벽체 및 출입문)가 소재함.

* 발코니, 비가림시설 등은 본 건물에 포함하여 평가함.

* 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재함.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 을7 근저당권, 2020-10-08, 탄동새마을금고, 660,000,000원)

* 토지 등기부: 소유권 이전 이력 확인됨. 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등은 말소되었음.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전 이력 확인됨. 근저당권, 일부 주택임차권 등기는 말소되었으나, 일부 주택임차권은 인수될 가능성이 있음.

4.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 대항력 있는 임차인

* 301호 현창진: 보증금 65,000,000원, 차임 100,000원. 전입 2020-03-24, 확정 2020-02-24. (을9번 등기, 인수)

* 302호 김 : 보증금 70,000,000원. 전입 2020-09-21, 확정 2020-09-15. (을9번 등기, 인수)

* 303호 신 : 보증금 65,000,000원, 차임 100,000원. 전입 2020-05-14, 확정 2020-04-21. (을9번 등기, 인수)

* 402호 곽 : 보증금 140,000,000원 (건물 등기부상 120,000,000원). 전입 2020-03-26, 확정 2020-02-19. (을12번 등기, 인수)

* 미상 1호 손 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2020-05-14. (임대관계 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 대항력 없는 임차인

* 201호 송 : 보증금 80,000,000원 (건물 등기부상 83,000,000원, 인수). 전입 2021-12-21, 확정 2021-12-08. (을8번 등기, 인수)

* 203호 최 : 보증금 80,000,000원. 전입 2020-12-24, 확정 2020-12-07.

* 204호 이 : 보증금 22,000,000원. 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16. (을10번 등기, 말소)

* 304호 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원. 전입 2024-12-13, 확정 2024-12-13.

* 401호 정 : 보증금 80,000,000원. 전입 2023-02-08, 확정 2023-01-17.

* 403호 유 : 보증금 30,000,000원. 전입 2023-08-31, 확정 2025-09-22. (을11번 등기, 말소)

* 미상 2호 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-02-08. (임대관계 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 미상 3호 한 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2020-03-26. (임대관계 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

4.3. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 특히 을구 순위 9번(신난희), 12번(곽순구) 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않음. 곽순구 임차인의 경우, 임차인 현황상 보증금(140,000,000원)과 등기부상 권리금액(120,000,000원) 간 차이가 있으므로 주의 필요. 송낙승(LH)의 경우 대항력은 없으나 등기부상 을8번 임차권이 인수되는 것으로 기재되어 있어 인수 여부 및 금액 확인 필요.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특징

* 본건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재 ‘교촌초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대임.

5.2. 생활 편의시설

* 교통: 차량 진입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스 승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

* 교육: 교촌초등학교, 교촌초등학교병설유치원, 예일유치원 등이 인근에 있어 교육 환경 양호.

* 편의: 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 특히 곽순구(140,000,000원), 김지연(70,000,000원), 현창진(65,000,000원), 신난희(65,000,000원) 등의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크임.

* 손동운, 정복훈, 한만우 임차인은 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수 금액 및 권리관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

* 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 대부분 주거용으로 이용 중임. 이는 건축법규 위반 여부 및 향후 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의 필요.

6.3. 제시외 건물 및 기타 특이사항

* 1층에 무단 증축 후 철거 조치된 창고 일부가 소재하여, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 함.

* 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 제한사항이 있으므로, 관련 법규 확인 필요.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 주거 지역으로 판단되며, 부동산 정보상 특별한 혐오시설 등은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 교촌동에 위치한 다가구주택으로, 일반적인 주거지로서의 입지 조건은 보통 수준임. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 그 보증금 인수 가능성이 본 물건의 가장 큰 위험 요소로 작용함. 또한, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물 등 추가적으로 확인 및 고려해야 할 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 초등학교 등 교육 시설 인근으로 가족 단위 수요층 확보 용이.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,407,144,800원임.

본 물건은 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담이 예상되므로, 예상 입찰가는 인수될 가능성이 있는 보증금을 제외한 가치를 기준으로 산정함.

인수 가능성이 높은 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 (현창진 65백만원, 김지연 70백만원, 신난희 65백만원, 곽순구 140백만원)은 약 340,000,000원임.

이 인수 부담을 제외한 물건의 순수 가치에 대해 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 입찰가를 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 약 7억 5천만 원 ~ 9억 1천만 원

(단, 손동운, 정복훈, 한만우 등 보증금 미상 임차인의 실제 보증금액이 확인될 경우, 인수 금액은 변동될 수 있으므로 입찰 전 최종 확인 필수)

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