나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503638 [1] 대전광역시 유성구 용산동 703 테크노팰리스 에이동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 용산동 소재 '대전외국인학교' 북서측 인근에 위치하는 테크노팰리스 제에이동 제2층 제201호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 학교 및 체육시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 판넬 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 공동주택(연립주택)임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 지세 등고평탄한 장방형 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

703번지, 704번지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-09-26)(대전외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

공부상 제2층 제201호 1개호이나, 외관(출입 현관 명판)상 A-201호, A-203호 두개호로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 의뢰목록 및 공부상 1개호(201호)이나, 현황은 A-201호, A-203호로 표시되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 본건 공부상 201호 1개호이나, 외관(현관 출입구)상 A-201호 및 A-203호로 분리되어 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503638 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 용산동 703 테크노팰리스 에이동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 706,000,000원 (7억 6백만원)

토지면적: 202.10㎡ (약 61.13평)

건물면적: 175.84㎡ (약 53.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자이자 경매 신청인)

특이사항: 공부상 201호 1개호이나, 외관상 A-201호 및 A-203호로 분리되어 표시되어 있음.

감정평가 요약:

* 위치 및 주위환경: 대전외국인학교 북서측 인근의 대규모 아파트 단지, 단독주택, 학교, 체육시설 등이 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 페인트 및 판넬 마감, 창호는 새시임.

* 이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 토지 상태: 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있음.

* 공부와의 차이: 공부상 1개호(201호)이나, 현황은 A-201호, A-203호로 표시되어 있어 경매 진행 시 이해관계인의 재확인이 필요함.

* 기타: 임대 관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 대상 물건은 대전광역시 유성구 용산동에 위치하며, '대전외국인학교' 북서측 인근 지역에 자리하고 있음.

* 주변에는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 학교 및 체육시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 연구개발특구 관련 법규 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바람.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권액 346,800,000원)임.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 송옥경(송 )은 2025년 5월 23일 전입 신고하였으며, 보증금 100,000,000원에 월세 500,000원을 지급하고 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 등기부등본 상 송옥경 명의의 주택임차권(을4)이 2025년 12월 17일 접수되었으나, 말소 예정으로 기재되어 있으며, 배당신고일자(2025년 12월 16일) 기준으로 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계 0원).

* 현재까지 파악된 채권 총액은 563,748,076원임.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 유사 면적(약 170~177㎡)의 연립주택 실거래가는 2026년 4월 54,500만원~56,000만원, 5월 57,000만원 수준에서 형성되어 있음.

* 이는 해당 물건의 감정가(70,600만원)보다 낮은 수준으로, 시장 거래가 대비 잠재적 상승 여력이 있을 수 있음을 시사함.

* 대상 물건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주거용 건부지로 이용되고 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됨.

1.4. 생활정보

* 주변에 대전외국인학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지, 단독주택, 학교, 체육시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 공부상의 호수(201호)와 외관상 표시된 호수(A-201호 및 A-203호)가 일치하지 않는 점임. 이는 향후 전유 부분의 경계나 사용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명확한 확인과 법적 검토가 반드시 선행되어야 함. 감정평가에서도 이에 대한 재확인을 권고하고 있음.

* 임차인 송옥경은 대항력이 없으나, 현재 거주 중이므로 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 유성구의 주거 지역에 위치하며, 연립주택으로서 비교적 넓은 면적을 갖추고 있음.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었고, 말소되는 다수의 권리 관계와 인수 부담이 없는 임차인 정보는 긍정적인 요소임.

* 그러나 공부와 실제 현황이 다른 호수 표시는 중대한 하자이므로, 이에 대한 면밀한 조사와 명확한 이해 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 함. 이 부분이 해결된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 대전 유성구라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 다수의 권리가 말소되고 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함 (호수 불일치 문제 제외).

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건의 거래가(54,500만원 ~ 57,000만원)와 감정가(70,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 물건의 특이사항(호수 불일치)으로 인한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 현재 시장가 수준에서 약 54,000만원 ~ 60,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 향후 호수 불일치 문제에 대한 명확한 해결 방안 모색 및 법률 검토 후 최종 결정해야 함.

* 가장 중요한 것은 호수 불일치 문제에 대한 현장 답사 및 법률 전문가의 자문을 통해 정확한 가치와 잠재적 위험을 재평가하는 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.