나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3938 [1] 대전광역시 동구 가양동 146-38 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "대전보건대학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭:유니온주택) 제1층 제101호로서, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

시멘트벽돌 및 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층건 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 1986.10.28) 외벽: 치장적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로(146-36번지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(박팽년선생유허문화재로부터200m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(우암사적)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3938 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 146-38 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

* 토지 지분: 35.6㎡ (약 10.77평)

* 건물면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

* 건물 지분: 51.27㎡ (약 15.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축물명: 유니온주택

* 주구조: 시멘트벽돌 및 벽돌조 슬래브 위 기와지붕

* 사용승인일: 1986년 10월 28일

* 층수: 지하 0층, 지상 3층 건물 중 해당 호수 1층

* 건축면적 (집합건축물 표제부 기준): 106.38㎡ (약 32.18평)

* 연면적 (집합건축물 표제부 기준): 319.14㎡ (약 96.55평)

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 가양동 146-38, 대전보건대학교 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통시됨.

* 토지: 가장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 도로: 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 경매 개시: 대전지방법원 2025타경3938 (1)

* 말소기준권리: 2011년 9월 21일자 을11 근저당권 (홍도동새마을금고, 13,000,000원)

* 총 등기부채권액: 53,000,000원

* 주요 권리 분석:

* 대항력 있는 임차인: 조 (보증금 40,000,000원, 전입일자 2011.04.26, 확정일자 2011.04.26, 배당신고일자 2024.12.30)

* 주의사항: 상기 임차인 조 는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 정 (보증금 0원, 전입일자 2011.04.26): 대항력 없음.

* 말소 예정 권리: 을11 근저당권, 갑6 임의경매 등. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨)

* 매수인 인수 권리: 을12 주택임차권 (조 , 40,000,000원).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 대전광역시 동구 가양동은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 대전보건대학교와 인접하여 학생 및 교직원들의 주거 수요가 있는 지역임.

* 상권 형성: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로 이동이 가능함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등의 편의 제공.

* 교육시설: 대전보건대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋음. (다만, 교육환경보호구역 지정으로 신규 시설 입점 등에 제한이 있을 수 있음)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 곧바로 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있음.

* 건축물 노후화: 1986년 준공으로 건축된 지 38년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 면적: 1층 101호의 건물 면적은 51.27㎡ (약 15.51평)으로, 면적이 매우 넓지는 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 소재한 다세대주택 1층 101호로, 감정가는 60,000,000원임.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 요소임.

* 입지적으로 대전보건대학교 인근의 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준임.

* 1986년 건축으로 건물 노후화에 대한 대비가 필요하며, 면적은 일반적인 다세대주택 1세대에 해당함.

* 결론적으로, 인수되는 임차보증금 40,000,000원을 감안한 실질적인 투자 가치 산정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 활용: 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 고려하여, 입찰가를 산정하면 실질적인 취득 부담을 줄일 수 있음.

* 가격 대비 가치: 감정가가 60,000,000원이고 인수 보증금이 40,000,000원이므로, 낙찰가에 따라 매우 저렴하게 취득할 가능성이 있음.

* 안정적인 수요: 대학교 인근의 주거 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 임대 수익 투자 관점에서도 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매수 부담액은 '낙찰가 + 40,000,000원'이 됨.

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(54.45㎡, 1980년식)의 다세대주택이 50,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본 물건은 51.27㎡이므로, 시세는 50,000,000원 내외로 추정됨.

* 따라서, 총 매수 부담액이 시세 50,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

* 이를 고려한 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 희망 물건가를 산정하는 것이 합리적임.

* 본 분석은 제공된 정보와 최근 시세 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.