나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5447 [1] 충청북도 제천시 의림동 261-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 서부동 소재 ‘제천중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 학교등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 토지로서 주상용부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의림초등학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(제천중학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건으로서, 외벽: 타일 및 페인팅, 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

1, 2층 : 근린생활시설로 일부 공실임. 3층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 일부 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 전기요금 미납등으로 전기사용계약 해지가 예고된 상태이며 건물 일부 누수가 목측되는 등 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.전기요금 미납등으로 전기사용계약해지가 예고된 상태임.
3.건물 일부 누수가 목측됨(자세한 내용은 감정평가서 참조)
4.현황조사보고서의 첨부서면 중 전입세대확인서에 의하면 신청 외 윤기현이 등록되어 있으나 채무자 윤기준과의 최근 통화에 의하면 채무자의 친족(친동생)으로 주소전입되어 있고 임대차 관계 없이 가끔씩 방문만 한다고 주장함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제천지원 2025타경5447 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 제천시 의림동 261-7번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 274,761,200원이며, 토지 면적은 136.00㎡(약 41.14평), 건물 면적은 232.89㎡(약 70.44평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상으로, 채권자는 현OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 충청북도 제천시 서부동에 위치한 제천중학교 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제반 교통 상황은 무난하게 평가됩니다.

도로상태

본건 토지는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

인근에 제천중학교, 의림초등학교 등 교육 시설이 있으며, 주택가와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 조사 결과, 인접 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지 이용 현황

본 토지는 사다리형으로 주상용 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2002년 7월 10일에 접수된 제천농업협동조합의 근저당권입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면, 제천농업협동조합 근저당권, 엄흥섭 외 1명 전세권설정, 현대카드주식회사의 가압류 및 강제경매 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 없음, 2020년 3월 20일 전입(사업일자), 2020년 3월 12일 확정일자, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 없음, 2020년 3월 30일 전입(사업일자), 2020년 3월 12일 확정일자, 2025년 10월 29일 배당신고, 대항력 없음.

* 엄 : 보증금 25,000,000원, 차임 없음, 전입일자 및 확정일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계

총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제천시 의림동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 소규모 상점, 식당, 학원 등이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

건물의 1층과 2층이 근린생활시설로 이용 중이라는 점은 상가로서의 잠재적 가치를 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통

차량으로 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 이용한 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 주거 지역 수준으로 예상됩니다.

편의시설

학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

제천중학교, 의림초등학교 등 교육 시설이 가까이에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

전기 사용 계약 해지 예고

전기요금 미납으로 인해 전기 사용 계약 해지가 예고된 상태입니다. 입찰 전 전기 공급 상태 및 미납 요금 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

건물 일부 누수

건물 일부에서 누수가 목측되었습니다. 정확한 누수 부위, 심각성 및 예상 수리 비용을 파악하기 위해 감정평가서 확인 및 추가 현장 조사가 필요합니다.

거주자 관련 주장

현황조사보고서 상 전입세대확인서에 '윤기현'이 등록되어 있습니다. 채무자는 해당 인물이 본인의 친동생이며 임대차 관계 없이 가끔 방문만 한다고 주장하고 있습니다. 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후

본 건물은 1997년 사용승인되어 약 29년 경과된 건물입니다. 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제천시 의림동의 주거 및 근린생활시설 혼합 지역에 위치한 근린주택으로, 제천중학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다.

토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 활용도가 높으며, 1, 2층 근린생활시설과 3층 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 낙찰 후 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 전기 사용 계약 해지 예고, 건물 일부 누수, 그리고 거주자 관련 주장 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 있습니다.

따라서 입찰 전 이러한 리스크 요인에 대한 철저한 현황 파악과 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

복합 용도 활용 가능성

근린생활시설과 단독주택을 겸하고 있어 임대 수익 확보 및 자가 활용 모두 고려할 수 있습니다.

양호한 입지 조건

학교, 도로 등 기본적인 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리상 인수 부담 없음

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 274,761,200원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 연립주택의 경우 5,700만원에서 11,050만원 범위에서 거래가 이루어진 것으로 나타났습니다. 이는 본건 감정가와 상당한 차이를 보이며, 건물의 용도, 연식, 규모, 상태 등에 따라 시세가 다르게 형성될 수 있음을 시사합니다.

본 건은 3층 규모의 근린주택으로, 1, 2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.

전기 사용 계약 해지 예고, 건물 일부 누수, 거주자 관련 주장 등 잠재적 리스크 요인과 건물 노후화(약 29년)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 범위인 220,000,000원 ~ 240,000,000원 을 제시합니다. 이는 현장 조사 결과 및 최종 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.