나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3936 [1] 대전광역시 중구 문화동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전문화초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물중 제3층 제302호로, - 외벽 : 적벽돌붙임 및 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하며 북서측으로 개설된 진입로를 이용하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3936 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 793-14 3층 302호

건물 종류: 다세대주택

감정가: 61,000,000원

토지 면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

건물 면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문화동에 위치하며, '대전문화초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측의 진입로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 절대보호구역(대전문화초등학교), 철도보호지구 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 다음과 같은 권리 관계가 확인되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 5월 9일 접수된 홍도동새마을금고의 근저당권(을15)으로, 이보다 선순위 권리인 전세권과 임의경매 개시결정 등기 외에는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최현규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-12-17

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 최현숙

보증금: 31,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2009-12-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 전세권 설정 등기(을15)와 동일인으로 추정됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 민경원 (2007-03-13), 이종순 (2009-12-07, 매매 금31,000,000원)

* 전세권 설정: 최현숙 (2009-12-08, 금31,000,000원) - 인수 대상

* 근저당권: 홍도동새마을금고 (2011-05-09, 금19,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 대전제일 (2025-10-23, 17,210,930원) - 말소

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 15번 전세권 설정 등기(2009.12.08. 접수 제69198호, 최현숙)가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

총 인수 보증금: 31,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대전광역시 중구 문화동 일대는 주거지역으로서, 단독주택과 다세대주택이 혼합된 형태를 보입니다.

인근에 초등학교가 위치하고 있어 기본적인 주거 기능이 갖추어진 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 유사한 다세대 주택의 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 거래 금액대는 6천만 원에서 1억 5백만 원 사이로 형성되어 있습니다. (2026년 4월 기준)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 및 주차가 가능하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: '대전문화초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 일반적인 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 31,000,000원의 최현숙 임차인의 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 이는 총 매수 비용에 추가되는 부담이 됩니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 및 외부 관찰에 따른 통상적인 상황을 고려하였으나, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 철도보호지구, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문화동의 일반적인 주거 지역 내 다세대주택입니다. 대전문화초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편이며, 교통 여건 또한 무난한 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 보증금 31,000,000원의 전세권자가 대항력을 갖추고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 점을 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

감정가는 61,000,000원으로 책정되었으나, 인수되는 전세금을 제외한 실질적인 취득 비용은 입찰가에 따라 달라집니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인수 부담 반영: 대항력 있는 임차인의 보증금(31,000,000원)을 고려한 실질적인 투자 비용 산정이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 적정 입찰가를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 61,000,000원에서 인수되는 전세 보증금 31,000,000원을 제외한 실질적인 부동산 가치(감정가 기준)는 30,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가(49.77㎡, 60,000,000원)를 기준으로 평당가를 환산하면 약 1,205,000원/㎡이며, 본건(39.28㎡)에 적용 시 약 47,150,000원의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인, 각종 규제 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 총 예상 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 58,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 27,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 총 예상 취득 비용 = 입찰가 27,000,000원 + 인수 보증금 31,000,000원 = 58,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.