나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51899 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘흥덕고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 11층 건물내 제2층 제204호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

복대동 2461 : 제2종일반주거지역(2023-02-03), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하), 지구단위계획구역(하복대지구), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증안초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행되는 2025타경51899 (1) 사건의 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 106동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 7천 8백만원

* 토지면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건, 공동 담보.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 세원느티마을아파트

* 사용승인일: 1999년 9월 21일

* 총 세대수: 526세대 (6개동)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 11층 건물 내 2층

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 총 주차대수: 433대 (지하 20대, 지상 3대)

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, 흥덕고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건은 근린생활시설, 단독주택, 그리고 다수의 아파트 단지들과 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외부 공공 도로와 연결되어 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 지역 교통망 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 흥덕고등학교가 인접해 있으며, 솔밭중학교, 솔밭유치원, 자연유치원 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 금융, 외식 등 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 조사 결과, 본 물건지 인근에 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 146,300,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 최영식(2014.10.28), 도준석(2023.04.28), 도현우(2026.03.05, 상속)

* 근저당: 국민은행(2023.04.28, 146,300,000원) - 말소기준

* 압류: 청주시(2024.10.14) - 말소

* 가압류: 서민금융진흥원(2025.06.24, 5,779,379원) - 말소

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사(2025.10.22) - 말소

* 총 채권액: 152,079,379원 (근저당 + 가압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대 관계가 현재 확인되지 않고 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설 및 단독주택이 자리하고 있습니다. 이는 안정적인 주거 단지로서의 기능을 수행하고 있음을 의미합니다. 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 탄탄하며, 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의를 높이고 있습니다.

* 1999년에 건축되어 연식이 다소 있는 편이지만, 철근콘크리트 벽식 구조로 건축되어 있어 기본적인 내구성을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육 시설로는 흥덕고등학교를 비롯하여 다수의 학교와 유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 단지 내 총 433대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 관련 불편함은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보: 본 건은 유동화 자산에 포함되어 있으며 공동 담보 설정이 되어 있는 물건입니다. 이는 채권 구조가 일반 물건보다 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 절차 외에 별도의 법적 쟁점이 발생할 가능성은 낮으나, 이해관계가 다소 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 임차인 관계 미확인: 임차인의 실제 거주 여부, 보증금 및 대항력 유무 등 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 건축 연도: 1999년 준공된 아파트로, 신축 아파트에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 시장 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 복대동에 위치한 세원느티마을아파트로, 비교적 잘 갖춰진 주거 환경과 우수한 교통 및 교육 여건을 갖추고 있습니다. 비록 건축 연식이 1999년으로 다소 오래되었으나, 지역 내에서의 입지적 강점과 기반 시설을 고려할 때 여전히 매력적인 주거 공간입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 미확인 임차인 문제는 명도 과정에서 주의 깊게 다루어야 할 핵심 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 성공적으로 관리한다면, 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 선호도 높은 입지: 청주시 흥덕구 복대동은 지역 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 세원느티마을아파트는 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 양호하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 본 물건의 감정가는 1억 7천 8백만원으로, 최근 실거래가(1억 6천만원대 후반 ~ 1억 8천만원대 후반)를 고려할 때 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 등 추가적인 호재가 발생하거나, 신축 아파트 공급이 제한적인 상황이 지속된다면, 본 아파트의 가치는 점진적으로 상승할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 명도 진행 시 수익 기대: 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소하고 명도를 완료한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 현황:

* 2026년 5월 15일: 1억 6천 8백만원 (3층, 전용 59.98㎡)

* 2026년 6월 21일: 1억 8천 4백만원 (10층, 전용 59.99㎡)

* 2026년 6월 6일: 1억 8천 9백만원 (15층, 전용 59.98㎡)

* 감정가: 1억 7천 8백만원

* 분석: 본 물건은 2층으로, 최근 실거래가에서 3층이 1억 6천 8백만원에 거래된 점을 감안하면, 층수 및 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 10층 이상 고층 물건들이 1억 8천만원 이상에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 시세 범위는 1억 7천만원에서 1억 8천만원 내외로 추정됩니다.

* 리스크 반영: 임차인 미확인 및 공동 담보 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원. 본 가격 범위 내에서 입찰 시, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.