나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2073 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1352-1 스타에듀빌딩 2층206호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 '기업도시사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물 및 상업나지로 이루어진 기업도시 내 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 버스정류장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호로서, 외벽 : 석재, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 내부인테리어, 페인트 등 마감, 창호 : 알루미늄 프레임의 창호 마감.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

공동위생설비, 급·배수시설, 승강기, 화재탐지, 화재경보설비, 소화전, 스프링클러 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 가장형 토지로서 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약15m, 남동측 폭 약12m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(원주기업도시), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(원주기업도시)<기업도시개발 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경2073 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1352-1 스타에듀빌딩 2층 206호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 20.45㎡ (약 6.18평)

토지 지분: 20.446㎡ (약 6.18평)

건물면적: 73.44㎡ (약 22.21평)

건물 지분: 73.44㎡ (약 22.21평)

토지/건물 제시외 면적: 해당 없음

1.1. 2.권리 정보

채권자: 제OOO

등기부채권 총액: 282,500,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 '기업도시사거리' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물 및 상업 나지로 이루어진 원주기업도시 내 미성숙 상가지대입니다. [cite: provided text]

1.2. 2.교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

1.2. 3.건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호로, 외벽은 석재, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 페인트 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 프레임으로 구성되어 있습니다. [cite: provided text]

1.2. 4.토지 이용 및 도로 상태

토지는 완경사의 가장형으로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본 건은 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 12m의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. [cite: provided text]

1.2. 5.토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(원주기업도시), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역에 해당됩니다. [cite: provided text]

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 제천농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김영래)

* 을1: 근저당권 (제천농업협동조합, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (강원신용보증재단, 42,500,000원)

* 갑4: 임의경매 (제천농업협동조합, 211,453,960원) - 본건 경매 개시 결정

* 갑5: 압류 (국민건강보험공단)

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 등기부 외 권리는 별도 확인 필요) [cite: provided text]

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-25

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: provided text]

* 임차인은 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 명도 진행 시 법적인 절차를 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본 건이 위치한 원주기업도시는 계획적인 개발이 이루어지고 있는 신흥 상권입니다. '기업도시사거리' 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 상업용 건물들이 밀집되어 있어 잠재적 성장 가능성이 높습니다. [cite: provided text]

1.4. 2.주변 시설

* 스타에듀빌딩 주변에는 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 입점해 있습니다.

* 인근에 학교 등 교육 시설과 공원 등 편의 시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 환경을 조성하고 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 3.상권 발전 가능성

'미성숙 상가지대'라는 점은 초기에는 공실 위험이나 임대 수익의 변동성을 수반할 수 있으나, 장기적으로는 원주기업도시의 개발 진행에 따라 상권이 활성화될 잠재력이 충분합니다. 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점은 이러한 발전 가능성을 뒷받침합니다. [cite: provided text]

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

주요 도로와 인접해 있어 차량 접근이 편리합니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장 역시 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 편리하게 이용 가능합니다.

1.5. 2.편의 및 생활 인프라

기업도시 내 개발이 진행됨에 따라 점진적으로 편의시설 및 생활 인프라가 확충될 것으로 기대됩니다. 현재 주변에 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.상권 성숙도

현재 '미성숙 상가지대'이므로, 임대 수익 확보 및 공실 관리에 있어 초기에는 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 상권 활성화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. [cite: provided text]

1.6. 2.건물 노후화 및 유지보수

본 건물은 2018년 건축 허가를 받아 2020년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. [cite: provided JSON] 건물 자체의 노후화 정도나 설비의 유지보수 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.6. 3.토지 이용 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 토지 이용 규제가 존재하나, 근린생활시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. [cite: provided text]

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원 원주시 지정면 가곡리에 위치한 스타에듀빌딩 내 근린생활시설로, 원주기업도시의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 권리 또한 없는 것으로 분석되어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 현재 상권이 미성숙 단계에 있어 단기적인 투자보다는 장기적인 안목을 가지고 접근하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

* 원주기업도시의 성장 잠재력: 지역 개발 계획과 함께 상권 및 부동산 가치 상승 기대.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 없음.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 증대.

* 주변 개발 계획과의 시너지 효과: 지속적인 개발로 인한 상권 활성화 기대.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 282,000,000원을 기준으로 실제 시장 조사, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 현황 (공실률, 임대료 수준 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 추가적인 현장 조사 및 시세 파악이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.