나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53549 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층건 중 20층 2003호로서(사용승인일:2007.09.20) 외 벽:몰탈위 페인트 등 마감, 창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 주차장, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 상태 양호하며, 단지 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 안산지원 2025타경53549 (1)

* 채권자: 류OO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 중복 사건 (Duplicate Case)

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 20층 2003호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건 중 20층 2003호 (사용승인일: 2007년 9월 20일)

* 용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 606,000,000원

* 토지 면적: 63.29㎡ (약 19.15평)

* 건물 면적 (전용 면적): 101.93㎡ (약 30.83평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로 상태 양호하며, 단지 외곽 공도와 접함.

2.2. 교통

* 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

2.3. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건 중 20층 2003호

* 사용승인일: 2007년 9월 20일

* 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

* 창호: 샷시창호 마감

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최선순위 설정일자는 2007년 10월 24일 소유권 보존 등기이며, 이후 여러 차례 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 설정되었음.

* 총 채권액 (등기부상 채권 총액): 579,000,000원

* 본건 경매는 류OO (류경현)이 채권자로 하여 2025타경53549로 진행 중임.

* 현재 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 안산시 상록구 사동 지역은 공동주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 함.

* 단지 주변으로 근린생활시설 및 학교가 위치하여 생활 편의성과 교육 환경이 양호함.

4.2. 배후 수요

* 안산고잔9차푸르지오 단지 내 705세대를 비롯한 인근 아파트 단지들의 배후 수요를 확보하고 있음.

* 교육 시설(안산해양중학교 등) 인접으로 학군 수요 또한 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육 시설

* 교육: 안산해양중학교, 안산청석초등학교, 안산해양초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함 (상대/절대 보호구역 지정).

* 편의: 주위 근린생활시설 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 좋음.

* 기타: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 안산고잔9차푸르지오

* 총 세대수: 705세대

* 건축년도: 2007년 (사용승인일 2007.09.20)

* 주차: 총 332대

* 최고층: 24층

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 이는 유사한 내용의 경매 사건이 별도로 존재할 수 있음을 의미함. 경매 진행 과정 및 기일 변경 등을 면밀히 확인할 필요가 있음.

6.2. 기타

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인 김 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 실제 점유 관계 및 명도 가능성은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 바람직함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 토지 이용 계획상 다수의 용도지역, 구역 등이 지정되어 있으며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 등 제한 사항이 존재할 수 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 본 물건 주변에서 발견된 혐오 시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구에 위치한 아파트로, 비교적 최근 연식(2007년)에 해당하며, 일반적인 주거 지역 내에 자리 잡고 있어 입지 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인과의 명도 문제도 보증금 미인수 조건으로 인해 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 사건으로 진행되고 있다는 점과 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 내에서 비교적 신축급 아파트(2007년식)로, 지속적인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 보증금이나 채무가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 해양중학교 등 교육 시설 인접으로 자녀가 있는 세대의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 및 장기 보유 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건은 전용면적 101.93㎡ (약 30.83평)의 아파트입니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 4월 ~ 7월, 101.9284㎡ 기준):

* 2026년 4월 2일 (5층): 630,000,000원

* 2026년 5월 4일 (23층): 568,000,000원

* 2026년 7월 12일 (7층): 600,000,000원

* 감정가: 606,000,000원

* 최근 거래 평균가: 약 599,333,333원

* 본 물건은 20층으로, 최근 거래 사례 중 23층이 5.68억으로 거래된 점을 감안하더라도, 20층의 가치는 5.9억 ~ 6.3억 범위로 추정됩니다. 감정가 6.06억은 시세 범위 내에 위치합니다.

9.2. 입찰가 제안

* 인수 보증금: 0원

* 현재 감정가: 606,000,000원

* 현재 시세 범위: 약 570,000,000원 ~ 630,000,000원

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 낙찰 가능성 및 시세 대비 수익률을 고려하여 다음과 같이 입찰가 산정을 제안합니다.

* 경쟁 강도를 감안하여 감정가 이상에서 입찰이 형성될 수 있으며, 보수적으로는 감정가 수준, 공격적으로는 시세 상단부까지 고려 가능합니다.

* 적정 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 620,000,000원

* (주의: 본 입찰가 제안은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 추가 정보 수집, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.