나이스옥션 법원경매 안산 2025타경920 [1] 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 5층비507호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 "광명역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 고속철도역, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건내 제5층 제비507호, 제비508호(사용승인일 : 2021.11.12)로서 외벽 : 석재, 페어그라스. 복합판넬 붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 인테리어 등 마감, 창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

공히 "공장"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "부정형"의 토지로 "공장(지식산업센터) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약450미터, 남측으로 약35의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고속철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 `별도등기(구분지상권설정등기)`있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경920 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직로 43 (일직동) (구: 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 5층비507호)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 11월 12일

토지 면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

건물 면적: 94.60㎡ (약 28.62평)

감정가: 626,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 건물 연면적: 269,190.25㎡ (약 81,448.7평)

총 대지 면적: 32,864.3㎡ (약 9,941.7평)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 "광명역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통:

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 고속철도역(광명역), 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다. KTX, 지하철 1호선 이용이 편리합니다.

도로:

서측으로 노폭 약 450미터, 남측으로 약 35미터의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획:

준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 고속철도, 일반철도(신안산선) 저촉, 철도보호지구, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 (중소기업은행 근저당, 2022년 01월 28일 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

을1 (중소기업은행 근저당)

을2 (하나은행 근저당)

갑5 (기술보증기금 가압류)

갑6 (하나은행 임의경매)

갑7 (광명시 압류)

매각으로 인수되는 권리:

토지 을구 1번 (2021년 11월 25일 접수) 구분지상권설정등기

토지 을구 2번 (2023년 11월 07일 접수) 구분지상권설정등기

※ 상기 두 건의 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

채권 최고액 합계:

약 1,603,623,000원 (기록된 채권액 기준)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 조사된 바 없으며, 실제 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 및 권리 인수 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권:

본건이 속한 GIDC는 광명역 역세권에 위치한 대규모 지식산업센터 단지 내에 있으며, 주변으로 근린생활시설 및 판매시설이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주요 시설:

광명역(KTX, 1호선), 다수의 버스 노선, 각종 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

잠재력:

KTX 역세권이라는 입지적 장점과 더불어, 향후 GTX 등 교통망 확충에 따른 수혜가 예상됩니다. 대규모 지식산업센터 단지 내에 위치하여 관련 업종의 사업체 및 종사자 수요가 풍부할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의 시설:

단지 내 및 주변 상업 시설, 근린생활시설 이용이 편리하며, 광명역 주변 상업 지구를 통한 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

교통 편의:

광명역을 통한 광역 교통망 이용이 매우 용이하며, 단지 주변 도로망 발달로 자가용 이용 또한 편리합니다.

주변 시설:

본건 인근은 지식산업센터, 상업 시설, 도로, 철도(KTX, 신안산선 예정) 등 기반 시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 주변에서 대규모 산업 단지나 혐오 시설이 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미치는 곳은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

구분지상권 인수:

대지권의 목적인 토지에 두 건의 구분지상권설정등기가 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있으며, 향후 건물 증축, 재건축, 매각 등 자산 활용 시 법적, 경제적 제약이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건:

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 절차와는 다소 다른 특이사항이 있을 수 있습니다.

임대차 정보 미상:

임차인 현황 상 인수되는 보증금이 0원으로 조사되었으나, 실제 점유자가 있을 경우 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 인수될 가능성이 있습니다. 이는 명도 협상 및 수익률 산정에 상당한 주의를 요합니다.

토지이용계획 제한:

고속철도, 일반철도, 철도보호지구, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받아 토지의 활용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광명역 역세권에 위치한 대규모 지식산업센터 내에 소재하여 입지적 장점이 뛰어나며, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 또한, 단지 내 상업 및 교통 시설 접근성이 우수합니다.

하지만, 토지에 대한 두 건의 구분지상권 인수, 임대차 관계의 불확실성, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항 등 권리관계 및 토지 활용에 있어 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

KTX 광명역을 중심으로 한 뛰어난 교통망 접근성.

대규모 지식산업센터 단지 내 위치로 안정적인 임대 수요 기대.

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 즉시 사용 또는 임대 가능.

향후 GTX 등 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 626,000,000원입니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

단, 본건은 토지에 대한 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되는 중대한 권리상의 제약이 존재합니다. 이러한 권리 인수 비용 및 향후 자산 활용 제약으로 인한 가치 하락분을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 임대차 정보가 미상인 점 또한 명도 및 수익률 산정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 인수되는 구분지상권의 가치 하락분과 임대차 불확실성으로 인한 리스크를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가, 그리고 해당 권리관계가 자산 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.