나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53502 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 근거리에 농경지, 임야, 공장 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 내 5층 502호로 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팔곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53502 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층502호

물건종별: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.89㎡ (약 11.77평)

건물면적: 71.73㎡ (약 21.70평)

토지/건물 지분: 토지 38.89㎡, 건물 71.73㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 근거리에는 농경지, 임야, 공장 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 건물 내 5층 502호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 건물은 2011년경 사용 승인되어 현재 약 15-16년 경과되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(팔곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 20일 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53502)으로, 채권자는 손애정(권리금액 36,000,000원)으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 노진희 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 노진희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 8월 12일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고:

7. 임차인 관련 주의 문구: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 '0원'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상이고 보증금/차임이 0원이라는 특이사항으로 인해 실제 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 팔곡초등학교와도 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 인근에 농경지, 임야, 공장 등이 혼재하는 점은 주변 환경의 다양성을 보여주며, 이는 상권의 성격에도 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대형 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 바로 인근에 팔곡초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 현장 조사 및 지도 확인 결과, 본건으로부터 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 산업폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 공장지대가 일부 존재하므로 이에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 노진희 씨가 보증금 및 차임 정보 없이 거주 중인 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 내포합니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 퇴거 관련 협상 또는 법적 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

2011년경 사용 승인된 건물로, 약 15-16년 경과된 노후도를 감안할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 팔곡초등학교 인접으로 자녀가 있는 가구에 유리합니다. 감정가는 142,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중인 특이사항은 명확한 권리 분석과 함께 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 높은 시세 상승 가능성: 유사 면적 및 층수의 다세대주택이 감정가 대비 높은 금액으로 거래된 사례가 있습니다.

* 안산시 상록구의 주거지로서의 안정성: 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(72.05㎡, 5층, 2009년식)의 '유경힐타운A동'이 2026년 3월 16,700,000원에 거래되었습니다. 본건(71.73㎡, 5층, 2011년식)의 감정가 142,000,000원과 비교할 때, 시세는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 취득 비용 기준으로 판단합니다.

현 시세 및 주변 거래 동향을 고려하여, 보수적인 접근 시 감정가(142,000,000원) 이상, 공격적인 접근 시 시세 범위 상단(170,000,000원)을 고려한 입찰가가 형성될 수 있습니다.

합리적인 예상 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 다만, 임차인의 명도 리스크를 고려하여 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 상황 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.