나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72503 [1] 경기도 구리시 인창동 666-1 인창4단지주공아파트 411동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 '인창4단지주공아파트' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 경사스라브지붕 15층 건내 기호 1 (411동 805호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(인창1지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(구지초등학교/학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72503 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (추정)

1.1. 소재지 정보

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* 주소: 경기도 구리시 인창동 666-1, 인창4단지주공아파트 411동 8층805호

1.2. 면적 정보

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* 토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

* 토지 지분: 32.9495㎡ (약 9.97평)

* 건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

* 총 면적: 토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 건물 정보

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* 건물 용도: 아파트

* 건축년도: 1996년 (사용승인일: 1996년 11월 24일)

* 구조: 철근콘크리트 벽식조

* 층수: 15층 건물 중 8층

1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 559,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

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* 주변 환경

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3.

* 본건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 '인창4단지주공아파트' 단지 내에 소재합니다.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.1. 교통 접근성

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* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

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* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역(인창1지구)

* 도로: 중로2류, 중로3류 접합

* 환경 관련 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 교육 관련 보호구역: 상대보호구역, 절대보호구역(구지초등학교)

* 기타 제한: 과밀억제권역, 공장설립승인지역

* 토지거래 허가구역: 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. (허가대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

3. 권리분석

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* 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2021년 6월 18일자 우리금융캐피탈주식회사의 근저당권 (금 591,600,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 가능한 권리는 없습니다.

3.1. 임차인 현황

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* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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* 주변 상업 시설

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3.

* 인창4단지주공아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

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* 단지 정보

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* 아파트명: 구리인창주공4단지

* 총 동수: 16개 동

* 총 세대수: 1408세대

* 사용승인일: 1996년 11월 24일

* 최고층수: 20층 (단지 기준, 본건 411동은 15층)

* 주차: 총 782대 (단지 전체 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.1. 편의시설

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3.

* 교육시설: 구지초등학교, 인창중학교, 인창고등학교 등 학군 형성

* 의료시설: 구리시 소재 병원 및 의원 이용 가능

* 쇼핑/문화: 롯데백화점 구리점, 구리전통시장 등 접근 가능

6. 잠재적 리스크

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* 권리 관련 리스크

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3.

* 현재 등기부상 명확히 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

* 다만, '임대관계 미상'으로 인한 명도 관련 불확실성은 존재할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명도 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유자와의 소통 필요)

6.1. 환경 및 기타 리스크

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3.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재매각 시 허가 대상 용도에 따라 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 복잡하지 않으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 매매 사례 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 양호한 입지 조건: 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 안전한 거래 가능성.

* 대중교통 편리: 단지 인근 버스정류장 소재.

* 학군: 초, 중, 고등학교 인접.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 (전용 59.93㎡, 8층): 710,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 본건 감정가: 559,000,000원

* 본건은 전용면적 59.98㎡, 8층으로 최근 거래 사례와 유사한 조건입니다.

* 감정가가 시세보다 약 151,000,000원 낮게 책정되어 있어, 시세 반영 시 입찰가가 높아질 수 있습니다.

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* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근 시: 약 580,000,000원 ~ 600,000,000원

* 시장가치 반영 시: 약 650,000,000원 ~ 700,000,000원

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3.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 권리 분석 및 임장 활동을 통해 파악된 최신 시세, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.