나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72493 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 상업.업무용 부동산, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층/지상7층 건내 제1층 제알103호서, 외벽: 외장석재 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 바닥: 타일붙임 마감 등, 창호: 강화유리 마감 등 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약40미터 및 약15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역 (다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지) <산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72493 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층 알103호

신규 주소지: 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 (다산동)

용도: 근린상가 (건축물대장상 공장(지식산업센터) 내 일부)

감정가: 1,289,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 안OOO

1.2. 면적

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

토지 지분: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물면적: 69.46㎡ (약 21.01평)

건물 지분: 69.46㎡ (약 21.01평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡ (해당 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 아파트단지, 상업.업무용 부동산, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 안중농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

등기부등본상 확인되는 모든 권리(을1 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 가압류, 갑10 압류, 갑11 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,842,177,446원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사구성피앤아이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-22

* 확정일자: 2024-11-22

* 배당신고일자: 2025-11-13

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 (주의사항)

본건 임차인 주식회사구성피앤아이는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입점 현황

본건이 위치한 한강프리미어갤러리는 지식산업센터 내 상가로, 다양한 업종의 점포들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. (건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)이며, 본건은 해당 건물의 일부 호실입니다.)

4.2. 주변 상권

주변에 다산한강중학교, 아파트단지, 다른 상업.업무용 부동산 등이 혼재하여 기본적인 배후 수요는 갖추고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 다산한강중학교, 다산한강초등학교 인근 (교육환경 보호구역에 포함)

* 편의시설: 상업.업무용 부동산 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있으며, 다음의 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터 200M이내)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역 또는 인근에 폐기물 관련 시설이 있거나, 그러한 시설의 설치가 제한되는 지역임을 의미할 수 있습니다. 이는 환경적, 위생적 측면에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 기타 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인/주택 용도) 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

6.2. 건물 상태

철근콘크리트구조의 건물로, 사용승인일은 2023년 3월 13일로 비교적 신축 건물입니다. 다만, 738호실 규모의 대형 복합건물임을 감안하여 실제 관리 상태 및 시설 노후도 등을 현장 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

현재 임차인(주식회사구성피앤아이)은 대항력이 없으나, 계약 조건 및 명도 진행 과정에서의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 한강프리미어갤러리 내 근린상가(1층 알103호)로, 감정가는 12억 8,900만원입니다. 건물은 비교적 신축이며, 아파트단지와 지식산업센터, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상권 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 현재 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

그러나, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 738실 규모의 대형 복합건물 내 상가이므로, 건물 전체의 관리 상태와 공실률, 그리고 상권 내 경쟁 강도 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 3월 사용승인으로 건물 상태 양호 기대

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성 좋고, 주변에 아파트 단지 및 학교 밀집

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수되는 임차보증금 없음

* 잠재적 가치 상승 가능성: 다산진건 공공주택지구 개발과 연계한 미래 가치 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,289,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 임대 현황, 건물 관리 상태, 공실률, 지역 개발 계획, 그리고 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크와 함께, 현재 임대차 조건(월 150만원) 및 공실 가능성 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 수익률 분석 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 그리고 현장 조사 결과를 바탕으로 보다 상세한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.