나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52058 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 396-21 래디앙3차 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 「홍연초등학교」남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2010.04.04) 외 벽: 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 완경사지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 4m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 2024.12.10.자에 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임458)에 따라 주택임차권(임차보증금: 350,000,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.(확정일자: 2021.05.28.)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52058 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 396-21 (도로명: 서울특별시 서대문구 명지길 41) 래디앙3차 4층 401호

건물명: 래디앙3차

용도: 다세대주택

감정평가액: 304,000,000원

토지 면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물 전용 면적: 42.37㎡ (약 12.82평)

사용승인일: 2010년 04월 04일

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍연초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 쾌적한 주거지대입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

도로상태

본건 건물은 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

권리 분석 개요

본건 부동산은 말소기준권리인 근저당권(을3, 2021.10.06.)보다 선순위에 있는 주택임차권(을4)이 존재합니다.

인수되는 권리

을구 4번 순위의 주택임차권(임차인: 조용기)은 대항력이 있으며, 임차보증금 350,000,000원에 대한 권리를 가집니다. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을3) 및 이후의 압류(갑9, 갑10, 갑11), 강제경매개시결정(갑12) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황

임차인: 조

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 02일

확정일자: 2021년 05월 28일

대항력: 있음

비고: 차임이 0원으로 명시되어 있어, 계약 내용을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주변에 홍연초등학교 등 교육시설과 공원이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 별도의 상업 시설이 발달한 지역은 아니므로, 상권 형성보다는 주거 기능에 초점을 맞춰 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설

홍연초등학교가 인접해 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 편의시설 및 녹지 공간이 확보되어 있습니다.

건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2010년 04월 04일로 비교적 신축에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 임차인 조 씨입니다. 본 경매에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

차임 0원 계약에 대한 불확실성

임차인의 보증금 및 차임 계약 내용 중 '차임 0원' 표기는 일반적이지 않으므로, 계약의 실질적인 내용(예: 가족 간 계약, 선지급 등)을 면밀히 확인하여 예상치 못한 위험이 있는지 검토해야 합니다.

건축법 등 제한 사항

본건 토지는 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다수의 법률에 따른 행위 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 건물 연식이 비교적 짧고 주변 환경이 양호한 편입니다. 그러나 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 이는 본건의 실질적인 투자 가치를 크게 좌우하는 요소로 작용할 것입니다. 따라서, 인수될 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 홍연초등학교 인근의 조용하고 쾌적한 주거지에 위치합니다.

비교적 신축 건물: 2010년 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 발전 가능성: 재개발이나 신축 계획이 있는 지역일 경우, 장기적인 투자 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 하지만, 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 못하면 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가를 초과할 수 있음을 의미합니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 면적(42.37㎡)을 기준으로 환산 시 대략 150,000,000원에서 220,000,000원 사이의 시장 가치를 형성하는 것으로 추정됩니다.

선순위 임차인의 보증금(350,000,000원)이 인수될 경우, 매수인이 실제 지불해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서, 매수인이 부담할 수 있는 최대 총액은 부동산의 실질 시장 가치(약 200,000,000원)를 넘지 않아야 합니다.

이를 감안할 때, 현재 상황에서는 높은 입찰가보다는 인수될 보증금 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 50% 수준인 150,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

그러나 이 경우에도 임차인 보증금 350,000,000원을 별도로 인수해야 하므로, 총 매수 비용은 500,000,000원 이상이 될 수 있어 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.