나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13424 [1] 서울특별시 강북구 수유동 281-45 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 우이-신설선 "4.19 민주묘지역" 남서측 인근에 위치하며,부근은 다세대．연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 "4.19 민주묘지역" 및 버스정류장이 있어 교통사정 은 보통임

건물의 구조

2018.05.21자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 201호로 외벽 : 석재 마감, 창호 : 칼라새시 2중창 등 임

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임

설비내역

위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 평탄한 직사각형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 동일하며 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13424 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 281-45 1동 2층201호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 274,000,000 원

* 토지면적: 23.08㎡ (약 6.98평)

* 건물면적 (전용면적): 37.88㎡ (약 11.46평)

* 매각방법: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 경매신청채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 우이-신설선 "4.19 민주묘지역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 "4.19 민주묘지역" 지하철역과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 평탄한 직사각형 형태의 대지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측 및 남서측으로 포장된 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되며, 외국인 등에 대한 토지거래 계약 허가구역 및 아파트 거래 허가구역으로 지정된 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 사건: 서울북부지방법원 2025타경13424 (1), 부동산강제경매.

* 경매 개시 채권자: 이OO (제공된 정보 기준).

* 등기부상 채권자 정보: 집합건물 등기부요약에 따르면, 2025년 10월 23일자 강제경매의 권리자는 이의정(채권액 237,000,000원)으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 개시 채권자와 다소 상이할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2025년 07월 17일자 노원세무서장의 압류 (갑6).

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2025년 10월 23일자 이의정의 강제경매 (갑8), 2025년 12월 19일자 서울특별시 강북구의 압류 (갑9), 2026년 01월 15일자 강북구의 압류 (갑10), 2026년 01월 30일자 국민건강보험공단의 압류 (갑11) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황 및 대항력:

* 임차인: 이의정

* 보증금: 237,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자/확정일자: 2021-04-02

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 임차인 관련 주의: 이의정은 2021년 4월 2일자로 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 인정됩니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 이는 보증금 전액이 경매 절차를 통해 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 현장 조사 시 폐문으로 임대차 관계 확인이 불가했던 점은 명도 과정에서의 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인이 강제경매 권리자(237,000,000원)로 등기되어 있는 부분은 본인의 보증금 회수를 위한 절차일 가능성이 높으며, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 결론: 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력있는 임차인의 명도 관련 절차 및 등기부상 채권자 정보의 불일치로 인한 복잡성으로 인해 리스크는 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 인근 수유동 일대 다세대주택의 최근 매매 정보에 따르면, 2009년 준공된 60.88㎡(약 18.4평) 물건이 266,500,000원(2026년 7월 7일 거래)에, 2015년 준공된 44.5㎡(약 13.5평) 물건이 200,000,000원(2026년 7월 7일 거래)에 거래되었습니다. 1993년 준공된 41㎡(약 12.4평) 물건은 150,000,000원(2026년 7월 1일 거래)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건과의 비교: 본건 물건은 2018년 5월 사용승인된 전용면적 37.88㎡(약 11.46평)의 다세대주택으로, 감정가는 274,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건들이 1㎡당 약 366만 원 ~ 449만 원 선에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(1㎡당 약 723만 원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 준공 연도가 더 최신이라는 점에서 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 지역 특성: 본건이 위치한 수유동은 서울 강북구의 주요 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 지하철 우이-신설선 "4.19 민주묘지역" 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 가장 중요한 리스크는 대항력을 갖춘 임차인 이의정의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보이지만, 임차인의 보증금(237,000,000원)이 상당하며, 폐문으로 임대차 관계 확인이 불가했던 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 감정가 이하 또는 실거래가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구 등의 규제로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 등기부상 정보 불일치: 경매 개시 채권자와 등기부상 강제경매 권리자의 상이함은 권리관계의 복잡성을 시사하며, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 지하철역 인근의 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금액이 상당하고 임대차 관계 확인이 어려운 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정평가액이 최근 인근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 좋으며, 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 임차인 보증금 회수 가능성: 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 추정되며, '인수 보증금 0원' 표기는 경매 절차를 통해 보증금이 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 274,000,000원이나, 인근 실거래가 시세(1㎡당 약 366만~449만 원)와 본건의 감정가(1㎡당 약 723만 원) 간의 큰 차이를 고려해야 합니다. 대항력있는 임차인의 존재 및 명도 리스크, 그리고 등기부상 정보의 복잡성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 인근 실거래가 수준과 리스크를 반영하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 명도 가능성, 법률 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

해당 물건지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역으로서 비교적 양호한 환경을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.