나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104178 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1618-16 지2층비201호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "지하철3호선 남부터미널역" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 "남부터미널역" 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호로서, 외벽 : 몰탈위 인조대리석 마감 등, 내부 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

건축물대장 및 외관조사 시 근린생활시설(상호:토라이리퍼블릭)로 이용중임.

설비내역

냉난방 설비, 소화설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필지 일단으로 이용중이며 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역 , 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사 용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 :건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104178 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1618-16 지2층비201호

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 다세대주택)

* 감정가: 1,960,000,000원

* 토지면적: 188.26㎡ (약 56.95평)

* 건물면적: 279.24㎡ (약 84.49평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 이용계획: 2필지 모두 도시지역, 제1종전용주거지역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 부지 관련 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (서울축산업협동조합, 2023-05-18 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 해당 지상권은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지훈 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 7,300,000원

* 전입/확정일자: 2021-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김지훈은 대항력을 갖추고 있으며, 2026년 1월 5일 유치권신고(필요비 및 유익비 103,550,000원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 기타 권리: 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 있었으나 모두 말소 처리되어 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위였거나 경매로 인해 소멸되는 권리들입니다.

* 총 부채액: 등기부채권 총액은 1,801,528,740원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 지하철 3호선 남부터미널역 인근으로 역세권 상권이 발달해 있습니다. 주거지역과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 현재 이용 상태: 본건 건물은 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 다세대주택으로 등재되어 있으며, 현재는 '제1종근린생활시설(상호:토라이리퍼블릭)'로 이용 중입니다.

* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 건물의 종류(연립, 다세대)가 본건(근린주택)과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 다만, 해당 정보에 따르면 2026년 5월 및 7월 기준, 30~115㎡ 면적의 주택이 4.8억~15.15억원에 거래되었습니다. 이를 전용면적당 단가로 환산 시 약 1,300만원~1,500만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가는 1,960,000,000원으로, 토지 188.26㎡(약 1,041만원/㎡) 및 건물 279.24㎡(약 702만원/㎡)를 고려할 때, 주변 시세 대비 토지 가치가 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남부터미널역 주변의 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 건물 설비: 냉난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김지훈(김 )은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억원을 가지고 있습니다. 경매 대금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 유치권 신고: 임차인이 1.03억원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일부 토지 거래에 대해 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 3호선 남부터미널역 인근에 위치한 근린주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 우수합니다. 현재 제1종근린생활시설로 운영 중이며, 감정가는 19.6억원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 불확실한 유치권의 존재는 낙찰 후 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 감정가가 주변 유사 물건의 시세 데이터(단, 주택 위주) 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 신중히 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 남부터미널역 이용이 편리한 입지입니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 다세대주택 용도로 건축되어 있어 상가 또는 주택으로의 활용이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 주택 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,960,000,000원입니다.

주변 시세 및 본건의 입지, 향후 활용 가능성을 고려할 때, 감정가 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(1억원) 및 유치권 신고액(1.03억원)의 인수 가능성이 주요 리스크로 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인의 대항력 및 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 추가 부담을 지게 될 수 있습니다.

따라서, 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 가능성이 있는 보증금 및 유치권 등을 감안한 최대 적정 입찰가는 약 2,000,000,000원에서 2,100,000,000원 사이로 예상됩니다.

실제 입찰가는 권리관계에 대한 추가적인 확인 및 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 것이며, 실제 총 매입 비용은 인수되는 보증금 및 유치권 금액을 포함하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.