나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3389 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하며, 남측 인근에 '남부순환로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2014.02.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 토지 모두 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 소재하며, 개략적으로 면적사정하여 평가하였으니 경매 진행 시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임. 기타 - 집합건축물대장상 위반건축물에 등재(2014.06.30. 주택과-22915호에 의거 무단증축으로 인한 위반건축물 표시(다용도, 11.25㎡, 판넬/새시유리))되어 있으니 업무진행 시 유의하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 임차권설정(임차보증금 250,000,000원, 임차권자 김경순)이 설정되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 압류(8,9,13,14), 가압류(10,11), 근저당권설정(11,12,13,14)이 기재되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 419-152번지에 소재한 CS하우스 5층 501호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경3389 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 298,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 18.47㎡(약 5.59평)이며, 건물 면적은 25.58㎡(약 7.74평)입니다.

건물 제시외 면적은 11.25㎡(약 3.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2014년 02월 19일이며, 총 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

건축물대장 표제부상 본건 건물(CS하우스)은 연면적 656.57㎡, 대지 면적 383㎡이며, 철근콘크리트구조입니다.

전유부상으로는 501호, 5층에 위치합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 인근 '남부순환로'를 따라 다수의 버스정류장이 있어 교통 여건이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자 및 경매 구분

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 01월 26일 접수된 을11 근저당권(채권최고액 75,000,000원, 판테온대부주식회사)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 을구 15번 순위의 주택임차권(채권액 250,000,000원, 임차인 김경순)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 여기에는 압류, 가압류, 근저당, 소유권이전청구권가등기(갑12), 강제경매(갑15) 등이 포함됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2021-12-06

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 있음

비고: 보증금 250,000,000원 인수 가능성 있음.

* 임차인: 이

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자: 2024-12-11

확정일자: (없음)

배당신고일자: (없음)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며 대항력이 없으므로 일반적인 경우 인수 대상이 아닙니다.

총 등기부채권 합계는 1,450,000,000원으로 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 건물 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 주거 밀집 지역의 특성을 나타냅니다.

상권 특성

사당역 인근 역세권으로, 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 이에 따라 소규모 근린생활시설 등이 발달해 있으며, 주거 환경으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

지하철 2, 4호선 사당역을 도보로 이용 가능하며, 남부순환로를 지나는 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

편의시설

사당역 상권을 중심으로 대형 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설

남성중학교가 인근에 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물(2014.06.30. 주택과-22915호 의거, 무단증축 11.25㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 시정하지 않을 경우 건물 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

임차인 김경순 씨의 보증금 250,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

제시외 건물 포함

건물 면적 외에 제시외 건물(11.25㎡)이 포함되어 있습니다. 경매 진행 시 실제 현황을 재확인하고, 철거 등 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 향후 매각 또는 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동의 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으나, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 제시외 건물 존재 등 권리 및 물건 상태에 있어 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 250,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성은 낙찰가의 상당 부분을 차지하므로, 이를 충분히 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다. 위반건축물 관련 비용과 명도 비용 또한 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

사당역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

안정적인 주거 수요

동작구 사당동은 꾸준한 주택 수요가 유지되는 지역으로, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 실질 가치를 기준으로 산정하며, 인수 보증금은 별도로 고려합니다.

* 감정가: 298,000,000원

* 토지 면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

* 건물 면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 250,000,000원

시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례 중 2017년 준공된 '감골' 빌라(16.22㎡)가 2026년 4월 7일 550,000,000원(5억 5천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 1억 1,209만원에 해당하는 매우 높은 가격으로, 신축 효과 및 특정 거래 상황을 반영한 것으로 보이며 일반적인 시세로 판단하기는 어렵습니다.

이에 반해, 1990년식 '현대주택'(57.54㎡)이 150,000,000원(1억 5천만원)에 거래된 사례는 평당 약 862만원 수준으로, 본건의 순수 가치를 산정하는 데 참고할 수 있습니다.

본 건의 면적(25.58㎡)과 감정가(298,000,000원)를 고려하고, 위반건축물, 제시외 건물 등의 리스크를 감안했을 때, 임차인 보증금 250,000,000원을 제외한 물건 자체의 실질 가치는 보수적으로 40,000,000원 ~ 60,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가(물건 자체의 가치)는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

단, 낙찰 시 총 부담액은 예상 입찰가에 인수 보증금 250,000,000원 및 기타 부대 비용(취득세, 명도비용, 위반건축물 시정 비용 등)이 추가됩니다.

종합적으로 고려 시, 총 부담액은 최소 290,000,000원 ~ 310,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

현실적인 입찰가는 인수될 임차인 보증금 250,000,000원을 고려하여, 물건의 실질 가치(40,000,000원~60,000,000원)를 더한 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

그러나 위반건축물 등 위험 요소를 감안할 때, 이를 상회하는 공격적인 입찰은 신중해야 합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.