나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34710 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1075 1동 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센타"남서측에 위치하며, 주변 은 김포대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 고촌역(김포골드라인)등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 제5층 제508호로서, (사용승인일:2013.10.21.) 외벽: 인조석붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형의 토지로서, 업무시설, 공동주택(도시형생활주택), 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로인 "김포대로"가 소재하고, 북서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

신곡리 <1075> 도시지역 , 일반상업지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 중심지미관지 구 , 대로1류(폭 35m~40m)(고촌 대1-1호,주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(고촌 소3- 10호,국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개 발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신곡처리분구)<하수도법>, 중점경관 관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 신곡리 <1075-1> 도시지역 , 일반상업지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 중심지미관지 구 , 대로1류(폭 35m~40m)(고촌 대1-1호,주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안 전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역( 신곡처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1075번지에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34710 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1075, 1동 5층 508호

* 건물 용도: 오피스텔

* 감정가: 145,000,000원

* 토지 면적: 7.98㎡ (약 2.41평)

* 토지 지분: 7.98㎡ (약 2.41평)

* 건물 면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

* 건물 지분: 39.47㎡ (약 11.94평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 건물 사용승인일: 2013년 10월 21일

* 해당 층: 5층 (총 15층 건물)

2. 입지조건

본 물건은 "고촌읍행정복지센타" 남서측에 위치하며, 김포대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 노선상가지대에 자리하고 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 고촌역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 폭 35m~40m의 "김포대로"가, 북서측으로는 세로 형태의 포장도로가 인접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 중심지미관지구 등에 속해 있으며, 성장관리권역 및 철도보호지구 등 다양한 도시계획시설의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑9)입니다.

등기부상 을구 7번 주택임차권(윤하린, 권리금액 170,000,000원)이 있으나, 전입일자(2022.02.04.) 및 확정일자(2022.02.04.)가 말소기준권리보다 앞서지만, "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤하린)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 배당신고일자: 2024년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

4. 상권분석

본 물건이 소재한 김포대로변 지역은 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집한 상업지대입니다.

고촌읍행정복지센터와 가까워 행정 및 주민 편의시설 접근성이 좋으며, 김포골드라인 고촌역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

이는 오피스텔로서의 임대 수익 및 향후 가치 상승 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 고촌역 및 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 고촌읍행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 복잡한 절차를 수반할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 공항고도제한, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등으로 인해 건축물 높이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에 대한 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 고촌역 역세권에 위치하며, 대로변 상업지역에 자리하여 입지 조건이 우수합니다.

건물 노후도가 심하지 않고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항과 공항 관련 고도제한 등 일부 규제 사항은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 권리관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역(김포골드라인) 이용이 편리한 교통 요지입니다.

* 상업지구: 김포대로변 노선상가지대로서 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(39.57㎡)의 물건이 2023년 11월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 132,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.