나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8956 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 985-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ‘성읍초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 전임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 남서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) :계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(국가지정중요민속자료제188호성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 하천구역<하천법>, 하천구역(2020-03-25)<하천법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 지목 및 현황이 '전'으로 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요한 것으로 사료되니 해당관청에 재확인 바람.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8956 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 985-2

용도: 전 (밭)

감정가: 1,901,088,000원

토지면적: 15,088.00㎡ (약 4,564.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리에 위치하며, '성읍초등학교' 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 논밭, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 3.도로상태

남서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구에 속하며, 다음의 법률에 따른 지역·지구·구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시)

* 문화유산보호구역(국가지정중요민속자료제188호 성읍민속마을)

* 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)

* 경관보전지구 4등급, 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 하수처리구역(2024-10-16)

* 하천구역

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부요약

* 소유권이전: 1979.08.01. (고정언)

* 소유권이전(협의분할에 의한 상속): 2008.10.30. (고일남)

* 근저당: 2020.06.29. (농업협동조합자산관리회사, 24억원, 말소)

* 지상권설정: 2020.06.29. (제주양돈축산업협동조합, 말소)

* 근저당: 2022.12.26. (오남용, 3.5억원, 말소)

* 임의경매개시결정: 2025.10.23. (농업협동조합자산관리회사, 1,176,078,606원, 말소)

등기부채권 총액: 2,750,000,000원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 표선면 성읍리라는 지역적 특성상 대규모 상업 시설보다는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 성읍초등학교와 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 확보될 수 있으나, 대형마트, 병원 등 종합적인 상권은 서귀포 시내 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

* 성읍민속마을과 인접하여 문화·관광적 가치를 지니고 있으나, 직접적인 상업 활동보다는 관광객 유입에 따른 파급 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 성읍초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의: 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 문화/관광: 유서 깊은 성읍민속마을과 인접하여 문화유산 접근성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 지목 및 현황이 '전'으로, 취득 시 '농지취득자격증명원' 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 관청에 재확인하고 절차를 숙지해야 합니다.

* 각종 토지이용 제한: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 외에도 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 규제가 적용되어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 일괄 매각되나, 건물은 없어 토지 자체의 가치에 집중해야 합니다.

* 복합적인 지역 특성: 농경지, 주거시설, 문화재보호구역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 방향 설정에 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 성읍리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 약 19억원 수준입니다. 성읍초등학교와 인접해 있고, 성읍민속마을과 가까워 입지적 특징을 가지고 있습니다. 교통 및 도로 상황은 양호한 편입니다. 다만, '농지취득자격증명' 제출 의무와 다수의 토지이용 제한 사항이 있어 취득 및 활용에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리가 존재하지 않아 일반적인 권리관계는 비교적 명확하나, 농지 관련 규제와 지역적 특성을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 15,088.00㎡ (약 4,564.4평)의 넓은 면적은 향후 개발 또는 활용 시 큰 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 성읍민속마을 인접: 역사·문화적 가치가 높은 지역 인근에 위치하여 관광 연계 개발 또는 관광 숙박 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 계획관리·생산관리지역: 법적 용도지역상 개발이 가능한 지역으로, 관련 규제 완화 또는 활용 방안 모색 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 요건 충족 시: 적법한 농지 소유 및 활용이 가능한 경우, 제주도의 농업 또는 관광 관련 정책과 연계한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,901,088,000원입니다. 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하기에는 한계가 있으며, 다음과 같은 추가적인 고려사항을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 각종 토지이용 제한 사항에 따른 실제 활용 가능성 및 제약 범위 평가

* 성읍리 및 인근 지역의 유사 토지 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 향후 제주 지역 토지 시장 동향 및 개발 규제 변화 예측

상기 고려사항을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.