나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8946 [1] 제주특별자치도 제주시 아라이동 1628-4 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '아라초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설, 농경지 등으로 형성된 택지개발지구의 외곽지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 주간선도로인 중앙로(1131호 선 지방도)가 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

북향 완경사지대에 조성된 띠모양(帶狀)의 토지로서, 지반의 고저차는 다소 있으나, 대체로 평지이며, 보도와 차도가 분리된 왕복 4차로(도로명: 아봉로)의 일부로 이용 중임.

인접 도로상태

본건이 지적상 노폭 약 25m 내외 왕복 4차로(도로명: 아봉로)의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-21), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

-공유자우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8946 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라이동 1628-4

용도: 도로

감정가: 22,591,800원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

토지지분: 35.8679㎡ (약 10.85평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경기신용보증재단

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 아라동에 위치하며, 아라초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설, 농경지 등이 혼재된 택지개발지구의 외곽 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 통행이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 주간선도로인 중앙로(지방도 1131호)가 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 형태 및 이용상태: 북향 완경사 지대에 조성된 띠 모양의 토지이며, 보도와 차도가 분리된 왕복 4차로 도로(도로명: 아봉로)의 일부로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 지적상 노폭 약 25m 내외의 왕복 4차로(도로명: 아봉로)의 일부에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 강제경매 개시결정: 제주지방법원 2025타경8946 (2025-10-20)

* 채권자: 경기신용보증재단 (채권액: 88,324,961원)

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 김원식 (1945-03-06)

* 소유권 이전 (상속): 김강자 외 9명 (2025-02-13)

* 말소기준권리: 갑3 - 경기신용보증재단 강제경매 (2025-10-20)

* 기타 권리: 갑4 - 엠메이드대부유한회사 가압류 (2025-11-14, 25,756,440원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 제주 시내 택지개발지구 외곽에 위치하며, 주거, 상업, 업무, 농경지 등 다양한 용도의 토지가 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설: 아라초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있습니다.

* 도로 이용: 본 물건은 왕복 4차로 도로(아봉로)의 일부로, 공공 도로로서의 기능과 가치를 지닙니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다. 이는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 아라초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 중앙로(지방도 1131호)와 인접하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 향후 토지의 이용, 관리, 개발 등과 관련하여 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고 제한: 공유자우선매수권 행사에 따른 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 신청이 제한될 수 있습니다. 이는 잠재적으로 공유자 외 제3자에게 낙찰될 가능성을 내포합니다.

* 도로 이용: 본 건은 공공 도로의 일부로 이용되고 있어, 개인적인 개발이나 영리 목적의 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 용도 전환이나 추가 개발 계획이 없다면, 일반 토지 투자와는 다른 관점에서 접근해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 아라동의 왕복 4차로 도로(아봉로)의 일부 지분으로, 아라초등학교 인근의 택지개발지구 외곽에 위치합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인이 없어 명확하다는 장점이 있습니다. 하지만 토지의 일부 지분만 매각되며, 해당 토지가 공공 도로의 일부로 이용되고 있다는 점을 중요한 고려사항으로 두어야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성 및 토지이용계획상 제한 사항 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 중앙로(지방도 1131호) 인접 및 왕복 4차로 도로의 일부로서 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 안정적인 입지: 주변에 주거 및 상업 시설이 분포하는 지역이며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수할 임차인이 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 공유자 우선매수 가능성: 공유자의 우선매수 신고 여부에 따라 낙찰 결과에 변동성이 있으나, 지분 취득의 기회로 활용될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 도로의 일부 지분으로서, 일반적인 주거용 또는 상업용 부동산과는 다른 특수성을 지닙니다. 공공 자산의 성격이 강하고 개인의 개발 가능성이 제한될 수 있으므로, 투자 가치를 산정할 때는 이러한 점을 면밀히 고려해야 합니다.

본 건의 감정가는 22,591,800원이며, 토지 지분 면적은 35.8679㎡(약 10.85평)입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 도로의 일부 지분으로서의 실질적인 가치, 향후 활용 가능성, 다른 공유자와의 관계 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

정확한 시장 시세 파악 및 추가적인 현장 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 재평가한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다. 현재로서는 감정가(22,591,800원)를 기준으로 삼아 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.