나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50680 [1] 전라남도 완도군 금일읍 충동리 1468-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "충도마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지, 선착장 등이 혼재하는 해안농어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 보건진료소(현황 숙소) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 벽돌조 기와지붕(현황 강판스레트지붕) 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시창호임.

이용상태

주택(숙소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

공부상 기와지붕 보건진료소이나 현황 강판스레트지붕 주택(숙소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 및 인접지(충동리 1468-3)지상에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정평가서 ㄱ,ㄴ) 매각에서 제외
3. 목록1. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임(26.08.20.자 감정평가에 대한 의견서 참조)
4. 인접지와의 지적 경계가 불분명한바, 정확한 경계 등은 필요시 측량을 통한 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50680 (1)

소재지: 전라남도 완도군 금일읍 충동리 1468-1

용도: 단독주택

토지 면적: 294.00㎡ (약 89평)

토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물 면적: 76.59㎡ (약 23평)

건물 구조: 벽돌조 기와지붕(현황 강판스레트지붕) 단층 건물

현재 이용 상태: 주택(숙소)로 이용 중

공부와의 차이: 공부상 기와지붕 보건진료소, 현황 강판스레트지붕 주택(숙소)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 20,548,200원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증기금관리기관)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "충도마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 자연부락, 농경지, 선착장 등이 혼재하는 해안 농어촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물 북측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(매매)은 2011년 7월 26일 이현인 명의로 접수되었습니다.

말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매(채권액 429,105,602원)입니다.

그 외 2025년 11월 10일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(채권액 90,919,629원)가 존재합니다.

등기부 채권 총액은 90,919,629원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 박용기 씨가 확인됩니다.

전입일자는 2016년 2월 17일이며, 대항력이 있습니다.

임차인의 보증금 및 차임은 각각 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수 권리 및 금액

매각으로 소멸되지 않는 권리는 법정지상권으로, 제시외 건물(감정평가서 ㄱ,ㄴ)에 대해 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 해안 농어촌 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다.

주변은 자연부락, 농경지, 선착장 등이 혼재하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 생활권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변으로 마을회관이 인근에 위치하고 있으며, 자연부락 및 농경지가 발달한 지역입니다.

가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 행위에는 제약이 있을 수 있습니다.

편의시설 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이는 본건의 최저매각가격에 영향을 미치고 있습니다.

경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요합니다.

가축 사육 제한: 계획관리지역 내 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 관련 업종에 대한 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 농어촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 법정지상권 성립 여부의 불분명함과 경계 불분명으로 인한 측량 필요성 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

제시외 건물이 매각에서 제외되면서 최저매각가격이 조정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가를 활용한 시세 차익 기대: 현 시세 대비 낮은 감정가로 인해 낙찰 후 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

지역 특성을 고려한 활용 가능성: 해안 농어촌 지역의 특성을 고려하여 전원주택, 주말주택, 또는 지역 특색을 살린 사업 부지로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 구체적인 분석이 어렵습니다.

하지만 현 감정가는 20,548,200원입니다.

본 건은 법정지상권 성립 여부, 경계 불분명 등의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 입찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 감정가는 이러한 리스크를 반영한 가격으로 보이며, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 가치를 판단한 후, 위험 대비 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

리스크 해소 비용과 미래 가치를 종합적으로 고려하여 감정가 이하에서 전략적으로 접근하는 방안을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.