나이스옥션 법원경매 순천 2025타경676 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 순천시 조례동 "왕운초등학교" 서측 인근에 위치한 '시대아파트' 제101동 제1층 제101호로 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경 은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건 중 1층 101호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 완경사지대내 부정형의 토지로, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

766번지 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(저촉), 중로1류(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 758-15번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 758-17번지 : 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 769-1번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 769-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 119,560원(2025.11.4. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경676 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 19층 중 1층

* 토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

* 건물면적: 36.37㎡ (약 11.0평)

* 감정가: 49,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조OO

* 사용승인일: 1992년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 조례동 '왕운초등학교' 서측 인근에 위치한 '시대아파트' 101동 1층 101호입니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 남동측으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로/중로(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 물건은 선순위 전세권과 임의경매가 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 31일

* 확정일자: 2023년 06월 01일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 등기부상 조진희 씨의 전세권(설정일: 2023년 06월 01일, 금액: 67,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 따라서 본 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되나, 대항력 있는 선순위 전세권 설정 사실에 근거하여 인수 가능성을 높게 판단합니다.)

* 말소기준권리: 을5 (전세권 설정)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 편의시설: 본건은 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설과 연계된 상업시설을 이용할 수 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 시대아파트

* 동/세대수: 9개 동 / 2,794세대

* 사용승인일: 1992년 11월 25일

* 면적 정보:

* 전용면적: 36.37㎡ (약 11.0평)

* 공급면적(분양면적): 제공된 정보만으로는 정확한 공급면적 산정이 어렵습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓게 형성됩니다.

* 기반시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차시설: 총 361대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (단지 내 주차 비율은 세대당 약 0.13대 수준으로 다소 협소할 수 있습니다.)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 현황 조사일(2025년 11월 4일) 기준 미납 관리비 119,560원이 존재하며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 선순위 전세권/임차인 인수: 임차인 조진희 씨의 전세 보증금 67,000,000원이 선순위로 존재하며, 경매 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 토지이용계획상 제한: 근린공원 저촉, 도로 저촉 등 복합적인 용도지역으로 인한 개발 제한 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 구축 아파트로, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 전세권자가 존재하며, 그 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 따라서 본 경매 건의 낙찰자는 전세 보증금 67,000,000원을 추가로 인수할 가능성이 매우 높으므로, 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 최근 실거래가 수준은 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 시세 반영: 최근 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있어, 시장 가격을 비교적 충실히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

* 1.7.2. 주거 편의성: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 1.7.3. 안정적 수요: 구축 아파트임에도 불구하고 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 49,000,000원(감정가)에서 55,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 낙찰자가 부담하게 될 총 투자 비용 산정에 있어, 67,000,000원의 인수 보증금과 119,560원의 미납관리비를 제외한 금액입니다.

따라서 예상 입찰가를 55,000,000원으로 설정 시, 총 투자 예상 비용은 약 122,119,560원(입찰가 55,000,000원 + 인수 보증금 67,000,000원 + 미납관리비 119,560원)이 됩니다.

입찰 참여 시에는 해당 지역의 최신 시세 동향과 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.