나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52152 [1] 전라남도 여수시 봉계동 103 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "대곡제" 서측 인근에 위치하고, 주변은 소규모공장, 단독주택 등이 혼재한 근교농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 3) : 2필 일단의 부정형 완경사지로서 업무용건물부지로 이용중임. 일련번호 4) : 부정형 토지로서 대체로 완경사지이며 자연림, 일부 주차장부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) : 2필 일단의 토지로서 다리를 통하여 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 4) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡천)<소하천정비법> 일련번호 3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(대곡천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실, 약 15.0㎡ ㄴ) 새시조 넥산지붕 단층 차양, 약 16.0㎡ ㄷ) 철파이프조 판넬지붕 단층 창고, 약 20.4㎡ ㄹ) 조적조 스레트위판넬지붕 단층 창고, 약 19.9㎡ ㅁ) 조적조 스레트위판넬지붕 단층 창고, 약 8.0㎡ ㅂ) 새시조 넥산지붕 단층 차양 약조적조 스레트위판넬지붕 단층 창고, 약 17.0㎡ ㅅ) 경량철골조 판넬지붕 단층 휴게소, 약 12.9㎡ ㅇ) 경량철골조 판넬지붕 단층 휴게소, 약 16.5㎡ ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실, 약 2.1㎡ ㅊ) 경량철골조 함석지붕 단층 창고, 약 1.7㎡ ㅋ) 조적 및 파이프조 함석지붕 단층 창고, 약 16.0㎡

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 판넬보강 등 내벽 : 벽지마감 등 일련번호 5-가) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 목재마감 등 내벽 : 벽지마감 등 일련번호 5-나) : 시멘트블록조 스레이트위판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지마감 등 일련번호 5-다) : 시멘트벽돌조 슬래브위판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 판넬보강 등 내벽 : 판넬마감 등

이용상태

일련번호 2) : 사무소 등 내벽 : 벽지마감 등 일련번호 5-가) : 사무소 등 일련번호 5-나) : 창고 등 일련번호 5-다) : 욕실, 화장실로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "토지감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

일련번호 5-나) : 공부상 시멘트블록조 스레이트지붕이나 현황 시멘트블록조 스레이트위 판넬지붕임. 일련번호 5-나) : 공부상 시멘트블록조 슬래브지붕이나 현황 시멘트블록조 슬래브위판넬 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

토지, 건물 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52152 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 좌OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉계동 103

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,176,560,900원

토지면적: 10,622.00㎡ (약 3,213.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 160.44㎡ (약 48.53평)

건물 제시외면적: 146.50㎡ (약 44.31평)

건물 및 토지 지분: 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

토지, 건물 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "대곡제" 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재한 근교 농촌지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

일련번호 1), 3) 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지로, 다리를 통하여 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 4) 토지는 맹지임.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변 지역은 근린생활시설, 주택, 자연림 등이 혼재한 환경임. 여수시 전체적으로 자원회수시설, 동물화장장 등 혐오시설 관련 논란이 있으나, 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 봉계동 지역은 과거 공동주택 인허가 관련 이슈가 있었음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 6월 4일 남일새마을금고의 근저당(을6)임.

이후 설정된 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

채권 총액 (근저당권 합계): 390,000,000원 + 120,000,000원 + 90,000,000원 + 180,000,000원 + 72,000,000원 = 852,000,000원.

임의경매 개시 결정 채권액 (좌수영새마을금고): 789,867,774원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 별도 명시된 임차인은 없으나, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 명세서를 통해 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

일련번호 1), 3) 토지는 업무용 건물 부지로 이용 중임.

일련번호 4) 토지는 자연림, 일부 주차장 부지로 이용 중이며 맹지임.

4.2. 건물 이용 현황

주요 건물 (일련번호 2, 5-가, 5-나, 5-다)은 사무소, 창고, 욕실/화장실 등으로 이용 중임.

건축물대장상 본 건의 주 용도는 제2종근린생활시설(사무소, 주택)로 확인됨.

4.3. 주변 상권 특성

본 물건은 근교 농촌지대에 위치하며, 주변에 소규모 공장 및 단독주택이 혼재되어 있음. 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 업종이 발달했을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 보통임. 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요함.

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 소하천구역.

일련번호 3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

일련번호 4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역. (맹지)

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (일련번호 4)

일련번호 4) 토지는 맹지로서, 건축이나 개발에 제약이 따르거나 인접 토지와의 지료 협상이 필요할 수 있음. 이는 토지 활용 가치를 크게 낮추는 요인임.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 신축이나 토지 이용에 있어 각종 법규 검토가 필수적임.

6.3. 복수의 건물 및 제시외 물건

건물 160.44㎡ 외 제시외 건물 146.50㎡가 포함되어 있어, 이 부분에 대한 소유권 및 철거/명도 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적(약 3,213평)과 근린주택 건물을 일괄 매각하는 건으로, 특히 토지의 가치가 클 것으로 예상됩니다. 다만, 일련번호 4) 토지가 맹지라는 점은 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있으며, 전반적인 토지 이용계획 및 제한사항을 고려해야 합니다. 감정가는 11억 7천여만 원으로 높게 책정되어 있으나, 맹지 및 개발 제한 용도 등을 감안할 때 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 채권 총액이 8억 5천여만 원에 달하는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

3,200평 이상의 넓은 토지는 향후 개발 가능성 또는 전원생활, 농업 등 다양한 목적으로 활용될 잠재력을 지님.

8.2. 근교 농촌지대의 자연환경

"대곡제" 인근의 비교적 쾌적한 자연환경은 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로의 활용 가치를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 관련 검색 자료를 종합해 볼 때, 봉계동 일대의 단독주택 및 소규모 근린생활시설 매매가는 토지 면적 및 입지에 따라 큰 편차를 보입니다.

- 소규모 단독주택(토지 약 100평, 건물 약 27평)이 2억원 내외에 거래된 사례가 있습니다.

- 비교적 규모가 큰 상업용 건물(대지 660㎡, 연면적 1,004㎡)이 2023년 8월 약 10억 1천여만 원에 거래된 사례가 있습니다.

- 봉계2저수지 인근 창고(대지 469.42㎡, 연면적 89.26㎡)가 3억 6천만 원에 매물로 나와 있습니다.

본 물건은 3,200평이 넘는 광대한 토지를 보유하고 있으며, 감정가는 11억 7천여만 원입니다. 이는 주로 토지 가치에 기인한 것으로 판단됩니다. 그러나 맹지라는 점과 자연녹지지역 등 개발 제한이 주요 리스크로 작용할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

맹지 및 개발 제한 사항을 감안할 때, 감정가인 11억 7천여만 원은 높게 느껴질 수 있습니다. 보수적으로 접근하여, 주변 시세와 본건의 실질적인 활용 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 맹지 부분을 제외한 활용 가능한 토지의 평당 가치와 건물 가치를 산정하여, 약 7억 원 ~ 9억 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 현재 시세 및 법원 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있는 예상 범위이며, 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.