나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513243 [1] 인천광역시 부평구 십정동 186-31 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 1호선(경인선) "백운역" 및 버스정류장이 소재 하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인트 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513243 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공 정보상 중OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 186-31 5층501호

신주소: 인천광역시 부평구 이규보로95번길 10 (십정동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 93.68㎡ (약 28.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 242.85㎡ (약 73.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 제5층 제501호

사용승인일: 1995년 7월 31일

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 347,000,000원

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재한 "백운초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 인천 지하철 1호선 "백운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2005년 7월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을7)으로, 채권금액은 290,000,000원입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(갑구의 소유권보존, 소유권이전청구권가등기)는 있으나, 이들 권리의 구체적인 내용과 효력은 추가 확인이 필요합니다. 말소기준권리 이하의 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 상세 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황에서 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 상세 임대내역은 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부 상 채권 최고액 합계는 290,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 십정동 지역은 백운역을 중심으로 형성된 지역 상권의 일부로, 주변의 주거 단지를 배후 수요로 삼고 있습니다. 근린상가로서 지역 주민들을 대상으로 하는 업종의 영업에 적합할 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 수요

백운역 역세권이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적이며, 주변 아파트 및 다세대주택 거주자들의 생활 편의 시설로서의 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 백운초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

상가 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 시설

인천 지하철 1호선 백운역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가구역

본 물건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내에 매각이 진행되어 낙찰받을 경우, 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못하면 계약이 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.2. 미확인 지상권

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 권리 내용 등에 따라 낙찰자가 부담해야 할 부분이 있을 수 있으므로 상세 조사가 필수입니다.

6.3. 미상 임대 내역

임차인 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 상세 임대 내역이 미상이라는 점은 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 법적 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 하는 리스크 요인입니다.

6.4. 주변 시설 확인

인근 지역에 대한 추가적인 정보 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나, 이는 시간이 지남에 따라 변동될 수 있으며, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 1호선 백운역 역세권 상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고할 것으로 예상되며, 근린상가로서의 가치를 지니고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 대부분 권리가 소멸될 것으로 보이나, 인수될 수 있는 지상권에 대한 확인이 무엇보다 중요합니다. 또한, 토지거래 허가구역 지정 기간 내 매각 진행될 경우, 거래 허가 절차를 거쳐야 한다는 점을 유의해야 합니다. 임차인 관련하여 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 백운역과 가까워 출퇴근이 용이하고, 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

8.2. 지역 상권 내 역할

주변 주거 단지와의 연계성이 높아 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 꾸준한 영업이 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 권리 관계의 단순성

인수될 보증금 채무가 없는 점은 비교적 깔끔한 권리 인수에 도움이 됩니다. (단, 지상권은 별도 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 347,000,000원을 기준으로 산정하되, 인수될 권리(지상권 등)의 가치, 건물 상태, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 토지거래 허가 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 및 유사 물건 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.