나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52196 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 순천시 조례동 ‘NC백화점 순천점’ 북서측 인근에 소재하는 ‘시대아파트 제101동 제5층 제504호'이며, 주위는 아파트 단지, 초등학교, 중학교 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층 지상19층 건물 내 제5층 제504호로서 외벽: 몰탈위페인트 마감, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

기호(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수(위생)설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있으며, 건물 내 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리 평지 및 완경사로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 연접한 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로변으로 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

조례동 766 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m) (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 조례동 758-15, 769-1, 769-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 조례동 758-17 : 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52196 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 5,800만원

* 토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

* 건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평) (전용면적 36.37㎡, 분양면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (경매 신청 채권자와 임차인/전세권자가 다를 수 있음)

* 건축년도: 1992년 11월 25일

* 층수: 5층 (총 19층)

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 조례동, ‘NC백화점 순천점’ 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 초등학교, 중학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 남동측으로 왕복 4차로 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 사건은 부동산 임의경매입니다.

* 채권자는 김OO입니다.

* 권리관계상 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

* 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 김유정의 전세권설정(을5)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김유정)

* 보증금: 7,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 24일

* 확정일자: 2022년 2월 24일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나, 말소기준권리가 전세권 설정이며 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 일반적으로는 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 및 최종 배당 결과에 따른 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 7,300만원 (김유정의 임의경매 신청 금액으로 추정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

* 주변 주요 시설: NC백화점 순천점, 아파트 단지, 학교 등.

* 토지이용계획:

* 해당 물건지(조례동 766)는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 근린공원, 소로, 중로 등에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 인근 토지들도 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 일부 토지가 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 명칭: 시대아파트

* 단지 규모: 총 9개 동, 2,794세대 대단지입니다.

* 준공년도: 1992년 11월 25일 준공으로, 약 34년 경과되었습니다.

* 주차 시설: 지상 3대, 지하 30대, 총 361대 주차 가능 (세대당 약 0.13대). 주차 공간이 매우 부족합니다.

* 주변 편의시설: NC백화점 등 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 인근 초등학교, 중학교 소재.

* 기타 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 부족: 세대당 주차 공간이 현저히 부족하여 입주민의 주차 불편이 예상됩니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인(김유정)의 존재로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 공원, 도로 저촉 등으로 향후 재건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 101동 5층 504호입니다.

* NC백화점 인근으로 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 단, 1992년식 아파트로 노후화가 진행되었고, 세대당 주차 공간이 매우 부족하다는 점은 주요 단점으로 고려해야 합니다.

* 권리관계상 대항력 있는 임차인이 있으나, 말소기준권리인 전세권자가 직접 경매를 신청한 것으로 보이며 인수 보증금은 0원으로 확인되어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

* 감정가는 5,800만원으로, 최근 실거래가와 비교 시 일부 시세 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 순천시 조례동의 중심 상업지역 및 주거지역 인근으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 대단지 장점: 2,700여 세대의 대단지로, 관리 효율성 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 5,800만원으로, 현 시세 대비 저평가된 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 권리들이 모두 소멸될 것으로 보여, 권리 분석상 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 36.37㎡입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(36.368㎡)의 경우 2026년 6월 9층이 4,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 면적(37.388㎡)의 경우, 2026년 6월 15층 및 16층이 5,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 5,800만원입니다.

* 종합 의견: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 4,000만원 ~ 5,000만원대의 실거래가를 고려할 때, 9층 물건의 4,000만원 거래 사례가 유사합니다.

* 예상 입찰가: 5,300만원 (감정가와 최근 거래가격을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

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