나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51571 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 15층1510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재“목포중앙고등학교”북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 소재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제302동 제15층 제1510호로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 + 타일 마감 등, 바닥: 장판지 + 타일 깔기 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 아스팔트포장 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026. 1. 30.자 ‘이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2025년 10월 기준 미납관리비 약 3,500,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51571 (1)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 15층1510호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 34.36㎡ (약 10.39평)

건물 면적: 49.92㎡ (약 15.09평) - 전용 면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

사용 승인일: 2000년 7월 12일

1. 1 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 단독주택, 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 본 건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

1. 2 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험 주식회사의 강제경매 (2025.10.24 접수, `갑4`)

인수되는 권리:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을13)

보증금: 58,800,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 9월 21일

확정일자: 2020년 9월 9일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

비고: 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않으며, 잔존 보증금 청구가 불가할 것으로 예상됩니다. (2026.1.30자 확약서)

기타 권리:

* 소유권보존 (2000.07.29)

* 소유권이전 (2011.08.23)

미납 관리비: 2025년 10월 기준 약 3,500,000원. (낙찰자가 부담할 수 있음)

1. 3 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특별한 상업 시설 분석 정보는 제공되지 않았습니다.

1. 4 생활정보

단지 정보: 근화희망타운3차 아파트로, 총 4개동, 464세대 규모입니다.

층수: 본 건은 15층 중 15층으로, 최상층입니다.

주변 시설: "목포중앙고등학교" 인근에 위치합니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 총 361대 주차 가능.

1. 5 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 3,500,000원의 미납 관리비가 존재하며, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

임차인 관련 확약서의 법적 효력: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 제출한 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 불확실성이 있을 수 있습니다. 이로 인해 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동 담보: 공동 담보로 설정된 물건으로, 관련 채무 관계를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

목포시 대양동에 위치한 근화희망타운아파트 15층 물건으로, 감정가는 68,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 제출한 확약서로 인해 실질적인 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

최근 유사 물건의 매매 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

최상층이라는 장점이 있으나, 미납 관리비 및 임차인 확약서 관련 리스크를 고려해야 합니다.

1. 7 투자 포인트

실질 인수 보증금 0원: 임차인의 확약서로 인해, 보증금 반환 부담 없이 낙찰가로 취득 가능성이 높습니다.

최상층: 탁 트인 조망과 층간 소음으로부터 자유롭다는 장점이 있습니다.

인근 시세 대비: 최근 매매 사례(49.92㎡, 10층, 73,000,000원)를 고려할 때, 적정 가격으로 취득 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

1. 8 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(49.92㎡)의 10층 물건이 2026년 6월 2일에 73,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

감정가는 68,000,000원입니다.

최상층이라는 점과 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 건의 권리 분석상 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 금액을 제외하지 않습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.