나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51580 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교 크레디움에듀파크 1동 9층 904호'로, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일:2020.4.13)내 9층 904호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복 2차선도로에 접하며, 북측도로를 통해 차량통행함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 기본 사항

사건번호: 목포지원 2025타경51580 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

물건 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1, 남교크레지움에듀파크 1동 9층 904호 (신주소: 전라남도 목포시 호남로 6)

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

건축 사용승인일: 2020년 4월 13일

2.2. 면적 및 현황

토지 면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물 면적 (전용 면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

토지 지분: 26.1047㎡

건물 지분: 72.7487㎡

건물 층수: 25층 건물 중 9층

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

공동담보 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, 목포북교초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 구도심 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트구조(벽식구조)로, (철근)콘크리트지붕의 25층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 미장 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

3.4. 이용 상태

본 건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

3.5. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급수 설비, 개별 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 옥내 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

3.6. 토지 형상 및 이용 상태

부정형 평지의 토지로, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

3.7. 인접 도로 상태

남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

3.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 채권액은 100,800,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 임현서

보증금: 182,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 25일

확정일자: 2020년 5월 28일

배당신고일자: 2024년 4월 8일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 기타 권리 관계

* 장종수 가압류 (갑3): 200,000,000원 (말소 예정)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑5): 201,231,831원 (말소 예정)

4.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.5. 총 채무액

등기부상 총 채권액 합계는 483,500,000원입니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 남교동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택이 혼합된 구도심 지역입니다. 인근에 카페, 학원 등 편의시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 목포 전반적으로 쓰레기 소각장 등 혐오시설 관련 갈등이 언론에 보도된 바 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 환경

* 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 인근에 목포북교초등학교 병설유치원이 약 180m 거리에 있습니다.

6.2. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설 및 상가들이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 가까운 거리에 버스 정류장이 있습니다.

6.3. 주거 환경

구도심 지역 특성상 다소 오래된 건물들과 신축 건물이 혼재되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납 공과금

현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전기료 약 11,353,550원이 미납되어 있는 것으로 파악되었습니다. 이 미납 전기료는 개인 및 공용 부분으로 추정되며, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

7.2. 관리비 인수 가능성

공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

7.3. 공동 담보

본 건은 공동 담보로 매각될 수 있어, 향후 담보권 실행 등 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건 남교 크레지움 에듀파크 아파트는 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 목포 북교초등학교와 가까워 자녀가 있는 가구에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 장기 미납된 전기료와 공용 관리비의 인수 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 공동 담보 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2020년 준공)

* 초등학교 인근으로 자녀 교육 환경에 유리

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적음 (단, 미납 공과금 및 관리비는 별도 확인 필요)

* 목포 구도심 지역의 재개발 또는 도시 재생 사업 추진 시 가치 상승 기대

10. 예상 입찰가

감정가는 204,000,000원이나, 미납 전기료 및 관리비 인수 가능성 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 아파트 거래 가격이 감정가 수준 또는 그 이하로 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 낙찰 후 인수해야 할 미납 공과금 및 관리비 규모에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.