나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51573 [1] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 "허사공원" 북측 인근에 위치한 "신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 제202동 제3층 제303호" 로서, 주위는 산업단지임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 3층 303호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 목포지원 2025타경51573 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 3층303호이며, 용도는 아파트로 사용 중입니다.

감정평가액은 228,000,000원입니다.

토지 면적은 53.23㎡ (약 16.10평)이며, 건물 면적은 79.94㎡ (약 24.18평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 아파트의 사용승인일은 2021년 12월 1일로 신축에 해당하며, 해당 물건은 총 15층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 "허사공원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 산업단지 지역에 속해 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

도로상태:

단지 북측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (영광함평신용협동조합, 2022-08-31 접수, 192,000,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

경매를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차권은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2022-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 최 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 권리현황:

본 건 등기부에는 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등 여러 권리가 등재되어 있습니다. 그러나 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 법적으로 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 등기부채권 총액: 929,276,000원 (본 금액은 경매 신청으로 인해 말소될 권리들의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 건은 2021년 12월 사용승인을 받은 '신항만뉴캐슬오션시티2차 아파트' 단지 내에 위치합니다. 이 단지는 총 6개 동, 348세대로 구성된 비교적 신축 아파트입니다. 주변 지역은 산업단지와 혼재되어 있는 특징을 보입니다.

혐오시설 유무:

주변 지도 검색 결과, 본 건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근에 위치함에 따라 공장, 물류창고 등 관련 시설이 산재해 있어 소음, 분진, 화물차량 통행 등의 영향을 받을 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설:

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 편의 및 복리시설이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의를 높여줍니다.

교통 및 주차:

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 단지 내에는 총 121대의 주차 공간(지하 12대, 지상 109대)이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

산업단지 인근:

산업단지 지역에 인접해 있어, 주변 공장이나 시설에서 발생하는 소음, 진동, 공해 등의 환경적 요인이 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

낮은 층수:

본 건은 3층으로 저층부에 해당합니다. 이로 인해 고층에 비해 조망권이나 일조량이 다소 제한적일 수 있습니다.

일반적인 경매 리스크:

모든 경매 물건과 마찬가지로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 철저한 사전 조사와 계획 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월에 준공된 신축 아파트로, 등기부상 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 산업단지 인근이라는 입지적 특성과 3층이라는 낮은 층수는 고려해야 할 사항이지만, 신축 아파트로서의 가치를 충분히 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트:

2021년 12월 사용승인으로 건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 새 아파트입니다.

권리 인수 부담 없음:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

명도 용이성:

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 예상 비용과 시간을 절감할 수 있습니다.

시세 대비 잠재력:

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 이하로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '신항만뉴캐슬오션시티2차' 아파트의 79.94㎡ 면적 물건이 2026년 4월 17,200만원(13층), 5월 17,900만원(14층), 6월 17,700만원(9층)에 거래되었습니다. 이러한 최근 실거래가 평균(약 17,600만원)을 고려할 때, 본 건의 감정가(22,800만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 제안:

최근 실거래가 수준과 본 건의 3층이라는 낮은 층수, 그리고 신축 아파트로서의 가치를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 17,500만원에서 19,500만원 범위로 제안합니다. 본 범위는 최근 거래 가격을 상회하지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 신축 아파트의 가치와 향후 시세 상승 여력을 보수적으로 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.