나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51579 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층건 중 제주건축물 제1동 제10층 제1004호로서, 외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 남측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 목포지원 2025타경51579 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본건 신청 채권자)

* 감정가: 203,000,000원

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1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층 1004호

* 신주소: 전라남도 목포시 호남로 6 (남교동)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건물 중 제1동 10층 1004호

* 사용승인일: 2020년 4월 13일

* 세대수: 총 83세대 (건축물대장 표제부 기준)

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1.3. 면적 정보

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

* 토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

* 건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

* 건물면적 (공급면적/분양면적): 제공된 정보에서 특정 호실에 대한 공급면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

* 건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통입니다.

2.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획

* 일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당: 우리은행 (100,800,000원, 2020-04-23) - 말소기준권리

* 근저당: 신철우 (850,000,000원, 2023-12-21)

* 가압류: 장종수 (200,000,000원, 2024-03-21)

* 주택임차권: 김길호 (182,700,000원, 2020-04-09 확정, 2020-05-22 전입)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (182,700,000원, 2025-10-24) - 본 경매 개시 결정 채권자

* 등기부채권 총액: 1,333,500,000원

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-22

* 확정일자: 2020-04-20

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리인 우리은행 근저당(2020-04-23)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

2.

* 본건은 주거용 건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

2.

* 본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 목포북교초등학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다.

* 단지 서측, 북측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 편리할 것으로 예상됩니다.

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6. 잠재적 리스크

2.

* 미납 전기료: 현황조사보고서에 따르면, 해당 호실의 미납 전기료(2025년 1월~10월)는 약 11,353,550원으로 추정되며, 이는 전체 세대의 미납액으로 추정됩니다. 이 금액은 낙찰 후 정산이 필요할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역 포함: 본건이 위치한 토지의 일부가 일반상업지역에 포함되어 있어, 향후 주변 개발 계획에 따라 상업 시설의 영향이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

2.

* 목포시 남교동에 위치한 아파트 물건으로, 비교적 신축이며 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확하지만, 상당한 금액의 미납 전기료가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

2.

* 비교적 신축 아파트: 2020년에 준공된 아파트로, 최신 건축 기준 및 시설을 갖추고 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 내 신축 아파트로서, 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 203,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 미납 전기료 (잠재적 부담 추정): 약 11,353,550원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 미납 전기료, 명도 비용, 주변 시세, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 최적의 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.